Locations en Espagne : la réglementation

L'Espagne est un pays qui attire de nombreux investisseurs désireux de réaliser de bonnes affaires dans le secteur de l'immobilier en Espagne. Récemment, le pays a mis en place de nouvelles réglementations pour les locations qui nécessitent une bonne connaissance avant de se lancer. Découvrez dans cet article les nouvelles réglementations pour réaliser des achats immobiliers de locations en Espagne.

La nouvelle loi sur les locations en Espagne

Entrée en vigueur le 6 mars 2019, la nouvelle loi réglementaire introduite par le gouvernement espagnol vise à assurer une meilleure protection aux locataires dans les logements locatifs en Espagne. Différents points ont été travaillés parmi lesquels : la durée des baux, le prix du loyer et leur évolution, les règles du contrat, etc.

1- La durée des baux de location

Les nouvelles règles ont consacré un allongement de la durée des nouveaux baux locatifs. Ainsi, si le locataire est une « personne juridique », la durée du logement est passée à sept ans renouvelable trois ans maximum au lieu des trois ans plus un qui était en vigueur précédemment.

Dans le cas de particulier, la durée du bail est maintenant de cinq ans maximum renouvelable trois ans si aucune des parties ne se désiste en fin de bail. Ainsi, tout contrat de location à long terme dont la durée est limitée à dix ou onze mois n'est aucunement valable.

Par ailleurs, si au bout des cinq ans, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit le faire expressément savoir au locataire sous une période de quatre mois avant la fin du contrat de location ; ce délai est de deux mois si c'est le locataire qui ne souhaite pas poursuivre son bail. Noter que la notification de ne pas poursuivre le bail doit se faire par écrit.

Par contre, dans le cas où la décision de quitter le logement intervient pendant la période de reconduction des trois ans, le locataire peut le faire à échéance annuelle tout en avertissant le propriétaire un mois avant celle-ci toujours par écrit.

Mentionnons que dans les nouveaux contrats de location en Espagne, le propriétaire a la possibilité de récupérer son logement s'il souhaite en faire une résidence principale pour lui ou sa famille. Il doit cependant le notifier au locataire deux mois à l'avance et cela doit être stipulé au préalable dans le contrat de location. Auquel cas, il ne pourra s'en prévaloir.

2- Caution, loyer et délai de paiement

Selon les nouvelles lois, le propriétaire peut demander une caution de deux mois qui peut être portée à trois mois répartis entre la caution et la garantie. En revanche, la caution doit être versée à un organisme spécialisé selon la zone, lequel se charge de conserver ladite somme.

Concernant le loyer, le propriétaire ne peut par contre pas exiger plus d'un mois de loyer d'avance au locataire. Aussi, ajoutons que le prix du loyer peut être augmenté chaque année par le propriétaire, mais celui-ci ne peut dépasser l'indice en vigueur qui varie généralement entre 1 et 2 %.

Le délai de paiement mensuel du loyer pour des locations en Espagne est fixé au 5 de chaque mois. Il ne doit excéder la date du 7 ; sinon dès le 8, le propriétaire est en mesure d'autoriser une demande d'expulsion au service social espagnol.

Quelques clauses désormais considérées comme nulles

La nouvelle réglementation sur la location en Espagne rend donc invalide certaines clauses précédemment utilisées par les propriétaires. En voici quelques-unes :

• La révision du loyer : auparavant semestrielle, la nouvelle loi impose qu'à l'avenir, elle se fasse de façon annuelle et soit basée sur l'indice IPC ;
• Accès du propriétaire au bien : le propriétaire ne peut plus s'inviter de façon impromptue chez le locataire qui, aujourd'hui, est le seul habilité à le laisser entrer dans le logement ;
• Le paiement de différentes charges comme l'IBI, l'assurance du logement, la taxe sur les ordures ménagères ou les charges de copropriété doivent être payées par le propriétaire et non plus par le locataire ;
• Le propriétaire ne peut plus abuser de son autorité pour renvoyer le locataire en cas de non-refus de ce dernier de payer plus d'un mois de loyer à l'avance ;
• Les contrats d'un an renouvelable ne sont plus valables ;
• La suppression de la taxe sur les transferts de propriété encore appelée "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales" (ITP).

Ces quelques clauses listées font partie d'un ensemble qui n'ont plus droit d'être et auxquelles les locataires peuvent s'opposer. Avec l'assistance d'une agence immobilière, vous pourrez éviter tous ces pièges susceptibles de vous coûter cher.

Quelles conséquences pour le propriétaire avec la nouvelle réglementation ?

La nouvelle loi sur la réglementation des locations en Espagne a des conséquences pour le propriétaire.

• En cas de gros travaux, ce dernier a la possibilité d'augmenter le loyer dans une limite de 20% sauf indication contraire dans le contrat ;
• Les propriétaires doivent désormais payer la commission aux agences immobilières en vertu du contrat de location. Or, précédemment, les locataires devaient en payer soit la moitié soit la totalité ;
• La clause de nécessité qui permet à un propriétaire de récupérer un bien loué à long terme pour un usage personnel ;
• Le propriétaire peut réaliser un inventaire à l'entrée et à la sortie d'un locataire ;
• Tous les travaux nécessaires au bon entretien d'un bien immobilier doivent être réalisés par le propriétaire ;
• Le propriétaire a droit à une compensation financière en cas de sortie prématurée du locataire pour des causes non liées à la nature du logement en lui-même ;
• La caution doit être versée à une institution qui la conserve ;
• Le bien doit être remis en état par le propriétaire à la sortie du locataire