Alquileres en España: la normativa

España es un país que atrae a muchos inversores en busca de buenas ofertas en el sector inmobiliario. Recientemente, el país ha implementado nuevas regulaciones para los alquileres que requieren un buen conocimiento de la materia antes de empezar a valorar opciones. En este artículo, podrá saber más sobre la nueva normativa para compras y alquileres de inmuebles en España .

La nueva ley de alquileres en España

Con su entrada en vigor el 6 de marzo de 2019, la nueva ley reguladora introducida por el gobierno español tiene como objetivo brindar una mejor protección a los inquilinos en viviendas de alquiler . Se trabajaron varios puntos, entre ellos: la duración de los arrendamientos, el precio del alquiler y su evolución, las reglas del contrato, etc.

1- La duración de los arrendamientos

Las nuevas reglas han establecido una extensión de la duración de los nuevos contratos de arrendamiento. Así, si el arrendatario es una "persona jurídica", la duración del alojamiento se incrementa a siete años, renovables por un máximo de tres años en lugar de los tres años más uno que estaba en vigor anteriormente.

En el caso de persona individual, el plazo del arrendamiento es ahora de cinco años como máximo, renovable tres años si ninguna de las partes se retira al final del arrendamiento. Por lo tanto, cualquier contrato de alquiler a largo plazo cuya duración esté limitada a diez u once meses no es válido en modo alguno.

Además, si al final de los cinco años el propietario no desea renovar el contrato de arrendamiento, deberá comunicarlo expresamente al arrendatario en un plazo de cuatro meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento; este plazo es de dos meses si es el inquilino el que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta que la notificación para no continuar el arrendamiento debe ser por escrito.

Por otro lado, en el caso de que la decisión de desalojar el alojamiento se produzca durante el plazo de renovación de tres años, el inquilino podrá hacerlo en el plazo anual y notificándolo al propietario un mes antes siempre por escrito.

Hay que tener en cuenta que en los nuevos contratos de alquiler en España, el propietario tiene la posibilidad de recuperar su alojamiento si desea convertirlo en residencia principal para él o su familia. Sin embargo, debe notificarlo al inquilino con dos meses de anticipación y esto debe estar estipulado previamente en el contrato de alquiler. En caso contrario, no podrá hacer uso de él.

2- Fianza, alquiler y plazo de pago

Bajo las nuevas leyes, el propietario puede solicitar un depósito de dos meses que se puede aumentar a tres meses divididos entre el depósito y la garantía. Sin embargo, el depósito debe ser pagado a una organización especializada según el área, que se encarga de mantener dicha suma.

En cuanto al alquiler, el propietario no puede, sin embargo, exigir al inquilino más de un mes de alquiler por adelantado. Además, el precio del alquiler puede ser incrementado cada año por el propietario, pero este no puede superar el índice vigente que generalmente varía entre el 1 y el 2%.

El plazo de pago mensual del alquiler para alquileres en España se fija el día 5 de cada mes. No debe exceder la fecha del día 7; de lo contrario, a partir del día 8, el propietario puede autorizar una solicitud de desalojo al servicio social español.

Algunas cláusulas ahora se consideran nulas y sin efecto

La nueva normativa de alquiler en España invalida determinadas cláusulas anteriormente utilizadas por los propietarios. A continuación, presentamos algunos casos:

● Revisión de rentas: anteriormente semestralmente, la nueva ley requiere que se haga anualmente y se base en el índice IPC.     

● Acceso del propietario a la propiedad: el propietario ya no puede invitarse de forma inesperada. El inquilino es el único autorizado para dejarlo entrar en la vivienda.       

● El pago de varios cargos como IBI , seguro del hogar, impuesto de basuras o cargos de condominio deben ser pagados por el propietario y ya no por el inquilino.       

● El propietario ya no puede abusar de su autoridad para despedir al inquilino si este último no se niega a pagar más de un mes de alquiler por adelantado.      

● Los contratos renovables a un año ya no son válidos.      

● Abolición del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, también conocido como "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales" ( ITP ).       

Estas pocas cláusulas forman parte de un conjunto que ya no tiene derecho a existir y al que los inquilinos pueden oponerse. Con la ayuda de unos especialistas como los de nuestra agencia inmobiliaria en Roses, puede evitar todas estas trampas que podrían costarle caro.

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¿Qué efectos tiene la nueva normativa para el propietario?

La nueva ley de regulación del alquiler en España tiene efectos también para el arrendador:

● En el caso de obras importantes, este último tiene la posibilidad de aumentar el alquiler hasta un límite del 20% a menos que se especifique lo contrario en el contrato.       

● Los propietarios ahora deben pagar la comisión a los agentes inmobiliarios en virtud del contrato de alquiler. Sin embargo, anteriormente, los inquilinos tenían que pagar la mitad o la totalidad.     

● Cláusula de necesidad: permite a un propietario recuperar la propiedad arrendada a largo plazo para uso personal.

● El propietario puede realizar un inventario a la entrada y a la salida del inquilino.    

● Todo el trabajo necesario para el correcto mantenimiento de los inmuebles debe ser realizado por el propietario.

● El propietario tiene derecho a una compensación económica en caso de que el inquilino se retire prematuramente por causas ajenas a la naturaleza del alojamiento.      

● El depósito debe pagarse al organismo que lo guarda como fianza.       

● La propiedad debe ser reparada por el propietario cuando el inquilino se va.