Verhuur in Spanje: de voorschriften

Spanje is een land dat veel investeerders aantrekt die op zoek zijn naar goede deals in de vastgoedsector. Onlangs heeft het land nieuwe regelgeving voor verhuur ingevoerd, waarvoor goede kennis vereist is voordat men kan beginnen. Ontdek in dit artikel de nieuwe regels voor het kopen van huurwoningen in Spanje .

De nieuwe wet op verhuur in Spanje

Dat met ingang van 6 maart 2019, de nieuwe regelgevende wet ingevoerd door de Spaanse regering streeft naar een betere bescherming aan huurders te bieden in huurwoningen . Er werd aan verschillende punten gewerkt, waaronder: de duur van de huurovereenkomsten , de prijs van de huur en hun evolutie, de regels van het contract, enz.

1- De duur van de huurcontracten

De nieuwe regels zorgen voor een verlenging van de duur van de nieuwe huurcontracten . Dus als de huurder een "rechtspersoon" is, wordt de duur van de accommodatie verlengd tot zeven jaar, verlengbaar met maximaal drie jaar in plaats van de drie jaar plus één die voorheen van kracht was.

In het individuele geval is de leaseperiode nu maximaal vijf jaar, verlengbaar met drie jaar als geen van de partijen zich terugtrekt aan het einde van de lease. Dus elk langlopend huurcontract waarvan de duur beperkt is tot tien of elf maanden is op geen enkele manier geldig.

Als de eigenaar aan het einde van de vijf jaar de huurovereenkomst niet wenst te verlengen, moet hij de huurder daarenboven uitdrukkelijk op de hoogte stellen binnen een periode van vier maanden voor het einde van de huurovereenkomst; deze periode is twee maanden als het de huurder is die zijn huurovereenkomst niet wil voortzetten. Merk op dat de kennisgeving om de huurovereenkomst niet voort te zetten schriftelijk moet zijn.

Aan de andere kant, in het geval dat de beslissing om de woning te verlaten plaatsvindt tijdens de verlengingstermijn van drie jaar, kan de huurder dit doen op de jaarlijkse deadline en de eigenaar hiervan een maand eerder op de hoogte stellen, altijd schriftelijk.

Laten we vermelden dat de eigenaar in de nieuwe huurcontracten in Spanje de mogelijkheid heeft om zijn accommodatie terug te krijgen als hij er een hoofdverblijf voor zichzelf of zijn gezin van wil maken. Wel dient hij de huurder twee maanden van tevoren op de hoogte te stellen en dit dient vooraf in het huurcontract te worden vastgelegd. In dat geval zal hij er geen gebruik van kunnen maken.

2- Waarborgsom, huur en betalingstermijn

Onder de nieuwe wetten kan de eigenaar een aanbetaling van twee maanden vragen die kan worden verlengd tot drie maanden, verdeeld over de aanbetaling en de garantie. De aanbetaling moet echter worden betaald aan een gespecialiseerde organisatie, afhankelijk van het gebied, die verantwoordelijk is voor het behouden van het genoemde bedrag.

Voor wat betreft de huurprijs kan de eigenaar echter niet meer dan een maand huur van de huurder vorderen. Laten we er ook aan toevoegen dat de prijs van de huur elk jaar door de eigenaar kan worden verhoogd, maar deze mag niet hoger zijn dan de geldende index die doorgaans varieert tussen 1 en 2% .

De maandelijkse betalingstermijn voor huur in Spanje is vastgesteld op de 5e van elke maand. Het mag de datum van de 7e niet overschrijden; anders kan de eigenaar vanaf de 8e een verzoek tot uitzetting goedkeuren bij de Spaanse sociale dienst.

Sommige clausules worden nu als nietig beschouwd

De nieuwe huurregels in Spanje maken daarom bepaalde clausules ongeldig die eerder door eigenaren werden gebruikt. Hier zijn een paar :

● Huurherziening: voorheen halfjaarlijks, vereist de nieuwe wet dat dit in de toekomst jaarlijks gebeurt en gebaseerd is op de IPC-index ;       

● Toegang van de eigenaar tot de woning: de eigenaar kan zich niet meer onverwachts uitnodigen bij de huurder die vandaag als enige bevoegd is hem de woning te laten betreden;       

● De betaling van diverse lasten zoals IBI , opstalverzekering , belasting op huishoudelijk afval of condo-lasten zijn voor rekening van de eigenaar en niet langer voor de huurder;       

● De verhuurder kan geen misbruik meer maken van zijn bevoegdheid om de huurder te ontslaan indien deze niet weigert meer dan een maand huur vooruit te betalen;       

● Contracten met een looptijd van één jaar zijn niet langer geldig;       

● De afschaffing van de belasting op eigendomsoverdrachten, ook gekend als " Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales " ( ITP ).       

Deze enkele genoemde clausules maken deel uit van een geheel dat niet meer het recht heeft te zijn en waartegen huurders zich kunnen verzetten. Met de hulp van een makelaarskantoor kunt u al deze valkuilen vermijden die u duur kunnen komen te staan.

Welke gevolgen voor de eigenaar met de nieuwe regelgeving?

De nieuwe huurwet in Spanje heeft gevolgen voor de verhuurder.

● In geval van grote werken heeft deze laatste de mogelijkheid om de huur te verhogen tot een maximum van 20%, tenzij anders vermeld in het contract;       

● Verhuurders zijn nu verplicht om de commissie op grond van de huurovereenkomst aan makelaars te betalen. Voorheen moesten huurders echter de helft of alles betalen;       

● de noodzakelijkheidsclausule die een eigenaar in staat stelt om langdurig gehuurd goed voor persoonlijk gebruik terug te krijgen;       

● De eigenaar kan bij het binnenkomen en verlaten van een huurder inventariseren;       

● Alle werkzaamheden die nodig zijn voor het goed onderhouden van onroerend goed, moeten worden uitgevoerd door de eigenaar;       

● De eigenaar heeft recht op financiële compensatie in het geval de huurder voortijdig vertrekt om redenen die geen verband houden met de aard van de accommodatie zelf;       

● De aanbetaling moet worden betaald aan een instelling die ze bewaart;       

● De woning dient bij vertrek van de huurder door de eigenaar te worden hersteld