Lloguers a Espanya: la normativa

Espanya és un país que atrau molts inversors que volen trobar bones ofertes en el sector immobiliari. Recentment, el país ha establert una nova normativa sobre lloguers que requereix un bon coneixement abans de començar. En aquest article, descobreix la nova normativa per fer compres de propietats de lloguer a Espanya .

La nova llei de lloguers a Espanya

Entrant en vigor el 6 de març de 2019, la nova llei reguladora introduïda pel govern espanyol té com a objectiu proporcionar una millor protecció als llogaters en habitatges de lloguer . Es van treballar diversos punts, entre ells: la durada dels contractes d’arrendament , el preu del lloguer i la seva evolució, les normes del contracte, etc.

1- La durada dels arrendaments de lloguer

Les noves normes han establert una ampliació de la durada dels nous contractes de lloguer . Per tant, si el llogater és una "persona jurídica", la durada de l'allotjament s'incrementa fins a set anys renovables per un màxim de tres anys en lloc dels tres anys més un que estava en vigor anteriorment.

En el cas individual, el termini d'arrendament és ara màxim de cinc anys renovable tres anys si cap de les parts es retira al final del contracte d'arrendament. Per tant, qualsevol contracte de lloguer a llarg termini amb una durada limitada a deu o onze mesos no és vàlid en cap cas.

A més, si al final dels cinc anys, el propietari no vol renovar el contracte d’arrendament, ha de comunicar-ho expressament a l’arrendatari en un termini de quatre mesos abans del final del contracte; aquest termini és de dos mesos si és l’arrendatari qui no vol continuar el seu contracte d’arrendament. Tingueu en compte que la notificació de no continuar l’arrendament s’ha de fer per escrit.

D’altra banda, en el cas que la decisió de desallotjar l’allotjament es produeixi durant el període de renovació de tres anys, l’arrendatari pot fer-ho en el termini anual tot notificant-ho al propietari un mes abans, sempre per escrit.

Esmentem que en els nous contractes de lloguer a Espanya , el propietari té la possibilitat de recuperar el seu allotjament si vol convertir-lo en una residència principal per a ell o la seva família. Tanmateix, ha de notificar-ho a l’arrendatari amb dos mesos d’antelació i s’ha d’estipular amb antelació al contracte de lloguer. En aquest cas, no en podrà aprofitar.

2- Fiança, lloguer i termini de pagament

Segons les noves lleis, el propietari pot sol·licitar un dipòsit de dos mesos que es pot augmentar fins a tres mesos dividit entre el dipòsit i la garantia. No obstant això, el dipòsit s’ha de pagar a una organització especialitzada en funció de la zona, que s’encarrega de conservar l’esmentada suma.

No obstant això, pel que fa al lloguer, el propietari no pot exigir al llogater més d’un mes de lloguer per endavant. Afegim, a més, que el preu del lloguer el pot augmentar cada any el propietari, però aquest no pot superar l’índex vigent que generalment varia entre l’1 i el 2% .

El termini mensual de pagament del lloguer per a lloguers a Espanya s’estableix el dia 5 de cada mes. No ha de superar la data del dia 7; en cas contrari, a partir del dia 8, el propietari pot autoritzar una sol·licitud de desnonament al servei social espanyol.

Algunes clàusules que ara es consideren nul·les

Per tant, la nova normativa de lloguer a Espanya invalida determinades clàusules utilitzades anteriorment pels propietaris. Aquí en teniu uns quants:

● Revisió del lloguer: anteriorment semestralment, la nova llei exigeix que en el futur es faci anualment i es basi en l'índex IPC ;       

● Accés del propietari a la propietat: el propietari ja no pot convidar-se inesperadament al llogater que, avui, és l'únic autoritzat a deixar-lo entrar a l'allotjament;       

● El pagament de diversos càrrecs, com ara IBI , assegurança per a la llar , impostos sobre residus domèstics o despeses de condomini, ha de ser pagat pel propietari i ja no per l'arrendatari;       

● El propietari ja no pot abusar de la seva autoritat per acomiadar l’inquilí si aquest no es nega a pagar més d’un mes de lloguer per endavant;       

● Els contractes renovables d’un any ja no són vàlids;       

● La supressió de l' impost sobre transmissions patrimonials , també conegut com a " Impost sobre Transmissions Patrimonials " ( ITP ).       

Aquestes poques clàusules enumerades formen part d'un conjunt que ja no té dret a ser i al qual els inquilins poden oposar-se. Amb l’ajut d’una agència immobiliària , podeu evitar totes aquestes trampes que us poden costar molt.

Quines conseqüències per al propietari amb la nova normativa?

La nova llei de regulació del lloguer a Espanya té conseqüències per al propietari.

● En cas d'obres importants, aquesta última té la possibilitat d'incrementar el lloguer fins a un límit del 20%, tret que s'especifiqui el contrari al contracte;       

● Ara els propietaris han de pagar la comissió als agents immobiliaris segons el contracte de lloguer. No obstant això, anteriorment, els inquilins havien de pagar la meitat o la totalitat;       

● La clàusula de necessitat que permet al propietari recuperar béns arrendats a llarg termini per a ús personal;       

● El propietari pot fer un inventari a l'entrada i sortida d'un llogater;       

● Tot el treball necessari per al manteniment adequat dels béns immobles ha de ser realitzat pel propietari;       

● El propietari té dret a una compensació econòmica en cas que l’inquilí marxi prematurament per causes alienes a la naturalesa de l’allotjament;       

● El dipòsit s’ha de pagar a una institució que el guardi;       

● La propietat ha de ser reparada pel propietari quan l’arrendatari se’n vagi