Que retenir de la nouvelle loi sur le logement en Espagne ?

Le parlement espagnol a voté une nouvelle loi sur le logement. Cette dernière est entrée en vigueur le 26 mai 2023 et vise principalement à régler les problèmes majeurs liés à l'immobilier locatif en Espagne. Immo365 Costa Brava vous explique en détail les grands axes et les mesures de cette loi tant à l'égard des locataires que des propriétaires.

La mise en place du contrôle des loyers

La nouvelle loi sur le logement en Espagne prévoit que le prix des loyers dans les zones tendues sera réglementé et plafonné. Ce contrôle des loyers concerne les logements appartenant tant aux grands qu'aux petits propriétaires. De plus, la mesure sera appliquée aussi bien pour les contrats sur les biens immobiliers déjà sur le marché locatif que pour les nouveaux contrats.

Pour les plafonds des loyers prévus par l'actuelle réglementation pour la location en Espagne, elles varieront selon deux principaux critères :

• le type de contrat de bail,
• le profil du propriétaire.

En ce qui concerne les petits propriétaires qui détiennent 5 logements dans une tendue, le plafond des loyers sera défini par indexation sur le loyer précédent en vigueur. En d'autres termes, le plafond sera fixé en prenant en compte le contrat précédent. La loi a cependant prévu une série de bonifications à l'égard des petits propriétaires pour les inciter à mettre leurs logements en location.

L'IPC n'est plus l'indice de référence

Avec l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le logement en Espagne, l'IPC (indice des prix à la consommation) cesse d'être l'indice de référence pour l'actualisation annuelle du prix des loyers. À l'heure actuelle, c'est l'IPC qui plafonne les augmentations de loyer applicables lors du renouvellement annuel d'un contrat de bail.

Pour l'année 2023, la limite de 2 % continuera d'être appliquée. Dès l'année 2024, la limite passera à 3 %. Après 2024, un nouvel indice de référence devra être élaboré. Celui-ci aura le mérite d'être plus stable et plus bas que l'évolution de l'IPC.

L'amélioration du système d'éviction des locataires

La nouvelle loi sur le logement en Espagne institue une procédure d'éviction systématique. Par conséquent, un propriétaire ne peut évincer son locataire du logement qu'à une date fixée à l'avance et pour des raisons prédéterminées. Grâce à cette réglementation, les locataires disposeront de beaucoup plus de temps pour trouver un autre logement avant la date butoir. Tout propriétaire qui évince un locataire sans date prédéfinie et notifiée commet une infraction et encourt donc des sanctions.

La multiplication des logements sociaux

La loi sur le logement en Espagne entré en vigueur depuis fin mai 2023 a pour ambition de dynamiser le secteur du logement social. Plusieurs de ses textes régulent les parcs immobiliers publics pour empêcher que ces biens soient vendus aux fonds d'investissement. De plus, la nouvelle loi fait passer les terrains réservés à la construction des HLM (habitations à loyer modéré) de 30 à 40 %.

La suppression des frais d'agence pour les locataires

Avec la nouvelle réglementation, la totalité des frais d'agence immobilière est à la charge des propriétaires. En tant que locataire, vous n'êtes ainsi pas tenu de payer des frais d'agence dans le cadre de la location d'un local commercial, un appartement ou une maison. Ces frais devront être supportés intégralement par votre bailleur.

Cette mesure s'applique uniquement à la location et non la vente d'appartements sur la Costa Brava entre particuliers par exemple. Avec cette nouvelle loi, les agences immobilières redoutent cependant de perdre des clients ou d'avoir des impayés au niveau de leurs honoraires.

L'élaboration d'un nouveau dispositif de contrôle des immobiliers vacants

Les propriétaires n'ont pas le droit de laisser leur logement vacant pendant deux années consécutives. Ils doivent soit habiter le logement, soit le mettre en location. Lorsqu'un bien immobilier est vacant pendant plus de deux ans et sans aucune raison valable, son propriétaire encourt une pénalité. Celle-ci est déterminée et appliquée en fonction du montant d'IBI, c'est-à-dire la valeur de la taxe foncière en Espagne, qui oscille entre 50 et 100 %.

Si le nombre de biens immobiliers vacants détenus par le propriétaire excède deux et se trouvent dans la même municipalité, la pénalité peut toutefois atteindre les 150 %. L'objectif de cette mesure de la nouvelle loi sur le logement en Espagne est de faire augmenter le nombre de nouveaux logements sur le marché de l'immobilier locatif.

La modification de la définition de grand propriétaire

La réglementation sur le logement en Espagne fait une différence entre grand propriétaire foncier et petit propriétaire. Des mesures spécifiques s'appliquent aux grands propriétaires par rapport aux propriétaires ordinaires. La nouvelle loi considère les propriétaires qui possèdent au moins 5 immobiliers ou plus dans une zone tendue comme étant de grands propriétaires. Cela n'était pas le cas sous l'ancienne législation puisque seuls les propriétaires détenant au moins 10 immobiliers étaient qualifiés de grands propriétaires.

L'extension des zones dites « tendues »

En plus des nombreux changements évoqués ci-dessus, la nouvelle loi sur le logement en Espagne étend également la déclaration des zones tendues. Sous l'ancienne réglementation, deux conditions devraient être obligatoirement remplies pour qu'une zone soit considérée comme tendue. Avec le nouveau texte, il suffit de remplir l'une des deux conditions.

En ce qui concerne ces conditions, elles se déclinent comme suit :

• la charge moyenne du prix de l'hypothèque ou du coût du loyer en plus des dépenses de base et les fournitures, doit excéder 30 % des revenus du ménage,
• le prix d'achat ou de location du logement doit augmenter d'au moins 3 au-dessus de l'indice des prix à la consommation durant les 5 dernières années qui précèdent la déclaration de la zone en tension.

Grâce à la nouvelle loi sur le logement en Espagne, plus de 13 millions de ménages espagnols se trouveront dans les zones tendues. Ce chiffre représente 61 % du total des ménages en Espagne. La majorité des zones tendues se situent dans les provinces espagnoles les plus peuplées. Il s'agit notamment des îles Baléares, Malaga, Alicante, Barcelone, Madrid et Las Palmas.

En définitive, la nouvelle réglementation espagnole sur le logement apporte de nombreux changements dans le domaine de l'immobilier locatif. Ces changements concernent entre autres le plafonnement de l'augmentation annuelle des loyers, le système d'éviction, l'IPC, la définition de grand propriétaire et l'extension des zones tendues. Le nouveau texte n'apporte cependant aucun changement sur les formalités pour acheter un appartement en Espagne, que ce soit dans l'immobilier neuf ou ancien. Les conditions à remplir et les documents à fournir pour l'achat d'un appartement restent ainsi inchangés.