Was ist vom neuen Wohnraumgesetz in Spanien zu halten?

Das spanische Parlament hat ein neues Gesetz zum Wohnungswesen verabschiedet. Dieses trat am 26. Mai 2023 in Kraft und zielt vor allem darauf ab, die größten Probleme im Zusammenhang mit Mietimmobilien in Spanien zu lösen. Immo365 Costa Brava erklärt Ihnen ausführlich die Hauptpunkte und Maßnahmen dieses Gesetzes sowohl für Mieter als auch für Eigentümer.

Die Einführung der Mietpreiskontrolle

Das neue Gesetz über Wohnraum in Spanien sieht vor, dass die Mietpreise in angespannten Gebieten reguliert und gedeckelt werden. Diese Mietpreiskontrolle betrifft Wohnungen, die sowohl großen als auch kleinen Eigentümern gehören. Außerdem wird die Maßnahme sowohl bei Verträgen über Immobilien, die sich bereits auf dem Mietmarkt befinden, als auch bei neuen Verträgen angewandt.

Für die Mietobergrenzen, die in den aktuellen Regelungen für die Vermietung in Spanien vorgesehen sind, werden sie nach zwei Hauptkriterien variieren:

• die Art des Mietvertrags,
• das Profil des Vermieters.

Bei kleinen Eigentümern, die 5 Wohnungen in einem angespannten Gebiet besitzen, wird die Mietobergrenze durch Indexierung an die vorhergehende geltende Miete festgelegt. Mit anderen Worten: Die Obergrenze wird unter Berücksichtigung des vorherigen Vertrags festgelegt. Das Gesetz hat jedoch eine Reihe von Vergünstigungen für kleine Eigentümer vorgesehen, um sie zu ermutigen, ihre Wohnungen zu vermieten.

Der VPI ist nicht mehr der Referenzindex

Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnraumgesetzes in Spanien ist der IPC (Verbraucherpreisindex) nicht mehr der Referenzindex für die jährliche Aktualisierung der Mietpreise. Derzeit ist der VPI die Obergrenze für Mieterhöhungen, die bei der jährlichen Erneuerung eines Mietvertrags gelten.

Der VPI ist die Obergrenze für Mieterhöhungen, die bei der jährlichen Erneuerung eines Mietvertrags gelten.

Für das Jahr 2023 gilt weiterhin die Grenze von 2 %. Ab dem Jahr 2024 wird die Grenze auf 3 % angehoben. Nach 2024 muss ein neuer Referenzindex entwickelt werden. Dieser wird den Vorzug haben, stabiler und niedriger zu sein als die Entwicklung des VPI.

Die Verbesserung des Systems zur Verdrängung von Mietern

Das neue Gesetz über Wohnraum in Spanien führt ein systematisches Räumungsverfahren ein. Demnach kann ein Vermieter seinen Mieter nur zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt und aus vorher festgelegten Gründen aus der Wohnung verdrängen. Dank dieser Regelung haben die Mieter viel mehr Zeit, um vor dem Stichtag eine andere Wohnung zu finden. Jeder Vermieter, der einen Mieter ohne vordefiniertes und angekündigtes Datum verdrängt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss daher mit Sanktionen rechnen.

Die Vermehrung von Sozialwohnungen

Das spanische Wohnraumgesetz, das seit Ende Mai 2023 in Kraft ist, hat das Ziel, den sozialen Wohnungssektor zu dynamisieren. Mehrere seiner Texte regulieren die öffentlichen Immobilienbestände, um zu verhindern, dass diese an Investmentfonds verkauft werden. Darüber hinaus erhöht das neue Gesetz die Grundstücke, die für den Bau von Sozialwohnungen (HLM) reserviert sind, von 30 auf 40 Prozent.

Die Abschaffung der Maklergebühren für Mieter

Mit der neuen Regelung sind die gesamten Maklergebühren von den Vermietern zu tragen. Als Mieter sind Sie somit nicht verpflichtet, bei der Vermietung eines Geschäftslokals, einer Wohnung oder eines Hauses Maklergebühren zu zahlen. Diese Kosten müssen vollständig von Ihrem Vermieter getragen werden.

Diese Maßnahme gilt nur für die Vermietung und nicht für den Verkauf von Wohnungen an der Costa Brava zwischen Privatpersonen zum Beispiel. Mit diesem neuen Gesetz befürchten die Immobilienagenturen jedoch, Kunden zu verlieren oder mit ihren Honoraren in Verzug zu geraten.

Entwicklung eines neuen Kontrollmechanismus für leerstehende Immobilien

Eigentümern ist es nicht erlaubt, ihre Wohnung zwei Jahre lang hintereinander leer stehen zu lassen. Sie müssen die Wohnung entweder selbst bewohnen oder sie vermieten. Wenn eine Immobilie länger als zwei Jahre und ohne jeden triftigen Grund leer steht, droht dem Eigentümer eine Strafe. Diese wird anhand des IBI-Betrags, d.h. des Werts der Grundsteuer in Spanien, der zwischen 50 und 100 % schwankt, ermittelt und angewendet.

Wenn die Anzahl der leerstehenden Immobilien, die der Eigentümer besitzt, zwei übersteigt und sich in derselben Gemeinde befinden, kann die Strafe jedoch bis zu 150 % betragen. Das Ziel dieser Maßnahme des neuen Wohnraumgesetzes in Spanien ist es, die Anzahl neuer Wohnungen auf dem Mietimmobilienmarkt zu erhöhen.

Die Änderung der Definition des Großgrundbesitzers

Die spanischen Wohnraumvorschriften machen einen Unterschied zwischen Großgrundbesitzern und kleinen Eigentümern. Für Großgrundbesitzer gelten im Vergleich zu gewöhnlichen Eigentümern besondere Maßnahmen. Nach dem neuen Gesetz gelten Eigentümer, die mindestens fünf oder mehr Immobilien in einem angespannten Gebiet besitzen, als Großgrundbesitzer. Dies war nach der alten Gesetzgebung nicht der Fall, da nur Eigentümer, die mindestens 10 Immobilien besaßen, als große Eigentümer eingestuft wurden.

Die Ausweitung der sogenannten "angespannten" Gebiete

Neben den vielen oben genannten Änderungen erweitert das neue Wohnraumgesetz in Spanien auch die Deklaration von angespannten Gebieten. Nach der alten Regelung müssten zwingend zwei Bedingungen erfüllt sein, damit ein Gebiet als angespannt gilt. Mit dem neuen Text reicht es aus, wenn eine der beiden Bedingungen erfüllt ist.

In Bezug auf diese Bedingungen sehen sie wie folgt aus:

• Die durchschnittliche Belastung durch den Preis der Hypothek oder die Kosten der Miete zusätzlich zu den Grundausgaben und Lieferungen, muss 30 % des Haushaltseinkommens übersteigen,

• der Kauf- oder Mietpreis der Wohnung muss in den letzten fünf Jahren vor der Erklärung des Gebiets zum Spannungsgebiet um mindestens 3 über dem Verbraucherpreisindex steigen.

Dank des neuen Wohnraumgesetzes in Spanien werden über 13 Millionen spanische Haushalte in den angespannten Gebieten liegen. Dies entspricht 61% aller Haushalte in Spanien. Die Mehrheit der angespannten Gebiete befindet sich in den bevölkerungsreichsten spanischen Provinzen. Dazu gehören die Balearen, Malaga, Alicante, Barcelona, Madrid und Las Palmas.

Letztlich bringen die neuen spanischen Wohnvorschriften zahlreiche Änderungen im Bereich der Mietimmobilien mit sich. Diese Änderungen betreffen unter anderem die Deckelung des jährlichen Mietanstiegs, das System der Verdrängung, den CPI, die Definition des Großgrundbesitzers und die Ausweitung der angespannten Gebiete. Der neue Text bringt jedoch keine Änderungen bei den Formalitäten für den Kauf einer Wohnung in Spanien mit sich, egal ob es sich um neue oder alte Immobilien handelt. Die Bedingungen, die erfüllt werden müssen, und die Dokumente, die beim Kauf einer Wohnung vorzulegen sind, bleiben somit unverändert.