Què podem aprendre de la nova llei d'habitatge espanyol?

El parlament espanyol ha aprovat una nova llei d'habitatge. Aquesta va entrar en vigor el 26 de maig de 2023 i té com a principal objectiu resoldre els principals problemes associats a la propietat de lloguer a Espanya. *Immo365 Costa Brava explica detalladament els principals eixos i mesures d'aquesta llei tant per a inquilins com per a propietaris.

La introducció del control de lloguers

La nova llei d'habitatge a Espanya preveu que es regulin i limitin els preus dels lloguers en zones taxades. Aquest control de lloguers s'aplicarà als habitatges de grans i petits propietaris. És més, la mesura s'aplicarà tant als contractes sobre immobles que ja estan en el mercat de lloguer com als nous contractes.

Per als sostres de renda de l'actual normativa per al lloguer a Espanya, variaran en funció de dos criteris principals:

1. el tipus de contracte d'arrendament
2. el perfil de l'arrendador.
   
   

Per als petits arrendadors que posseeixin 5 unitats en una zona atesa, el topall de renda es definirà per indexació sobre la renda anterior en vigor. En altres paraules, el topall es fixarà tenint en compte el contracte anterior. No obstant això, la llei ha previst una sèrie de bonificacions per als petits propietaris amb la finalitat d'animar-los a posar els seus habitatges en lloguer.

L'IPC deixa de ser l'índex de referència

Amb l'entrada en vigor de la nova llei d'habitatge a Espanya, l'IPC (índex de preus de consum) deixa de ser l'índex de referència per a l'actualització anual dels preus del lloguer. En l'actualitat, és l'IPC el que posa un topall als increments de renda aplicables quan es renova un contracte de lloguer cada any.

Per a 2023, es continuarà aplicant el límit del 2%. A partir de 2024, el límit pujarà al 3%. Després de 2024, caldrà elaborar un nou índex de referència. Aquest tindrà el mèrit de ser més estable i més baix que l'evolució de l'IPC.

Millora del sistema de desnonament d'inquilins

La nova llei d'habitatge a Espanya institueix un procediment sistemàtic de desnonament. Gràcies a això, el propietari només podrà desallotjar al seu inquilí de l'habitatge en una data fixada per endavant i per causes predeterminades. Gràcies a aquesta normativa, els inquilins tindran molt més temps per a trobar un altre habitatge abans de la data límit. Qualsevol propietari que desnoni a un inquilí sense una data predefinida i notificada comet una infracció i, per tant, incorre en sancions.

L'augment dels habitatges socials

La Llei d'Habitatge que va entrar en vigor a la fi de maig de 2023 pretén impulsar el sector de l'habitatge social. Diversos dels seus textos regulen els patrimonis públics immobiliaris per a evitar que aquests actius s'embenen a fons d'inversió. A més, la nova llei augmenta la quantitat de terreny reservat per a la construcció de VPO (habitatges de baix cost) del 30% al 40%.

La supressió de la Llei d'Habitatge, que va entrar en vigor al maig de 2023, pretén impulsar el sector de l'habitatge protegit.
La supressió de les comissions d'agència per als inquilins

Amb la nova normativa, les despeses d'agència immobiliària són a càrrec dels arrendadors. Com a inquilí, per tant, no hauràs de pagar honoraris d'agència quan lloguis un local comercial, un pis o una casa. Aquests costos hauran de ser sufragats íntegrament pel seu arrendador.

Aquesta mesura s'aplica només als lloguers i no a la venda de pisos en la Costa Brava entre particulars, per exemple. Amb aquesta nova llei, no obstant això, les immobiliàries temen perdre clients o tenir honoraris impagats.

El desenvolupament d'un nou sistema de control d'habitatges buits

Els propietaris no podran deixar el seu habitatge buit durant dos anys consecutius. Han de viure en la propietat o llogar-la. Quan una propietat està desocupada durant més de dos anys sense cap raó vàlida, el propietari incorre en una sanció. Aquesta es determina i s'aplica en funció de l'import de l'IBI, és a dir, del valor de l'impost sobre béns immobles a Espanya, que oscil·la entre el 50% i el 100%.

Si el nombre d'habitatges buits és superior a dos anys, el propietari ha de pagar una multa.

No obstant això, si el nombre d'habitatges buits que posseeix el propietari supera les dues i es troben en el mateix municipi, la sanció pot aconseguir el 150%. L'objectiu d'aquesta mesura de la nova llei d'habitatge d'Espanya és augmentar el nombre de nous habitatges en el mercat immobiliari de lloguer.

La nova llei d'habitatge d'Espanya té com a objectiu augmentar el nombre de nous habitatges en el mercat immobiliari de lloguer.

Canvi en la definició de gran propietari

La normativa d'habitatge a Espanya estableix una diferència entre grans propietaris i petits propietaris. Als grans propietaris se'ls apliquen mesures específiques en comparació amb els propietaris ordinaris. La nova llei considera grans terratinents als propietaris d'almenys 5 habitatges o més en una mateixa zona. Aquest no era el cas amb la legislació anterior, ja que només els propietaris amb almenys 10 propietats es qualificaven com a grans terratinents.

L'ampliació de les anomenades zones "tibants"

A més dels nombrosos canvis esmentats, la nova llei d'habitatge espanyol també amplia la declaració de zones tibants. Amb l'antiga normativa, havien de complir-se obligatòriament dues condicions perquè una zona fos considerada tibant. Amb el nou text, n'hi ha prou que es compleixi una de les dues condicions.

Declaració de zones tibants.

Quant a aquestes condicions, es desglossen de la següent manera:

la càrrega mitjana del preu de la hipoteca o del cost del lloguer a més de les despeses bàsiques i subministraments, ha de superar el 30% dels ingressos de la unitat familiar,el preu de compra o lloguer de l'habitatge ha d'augmentar almenys un 3 per sobre de l'índex de preus al consum en els últims 5 anys anteriors a la declaració de la zona en tensió.

Gràcies a la nova llei d'habitatge espanyol,més de 13 milions de llars espanyoles estaran en zones tibants. Aquesta xifra representa el 61% de totes les llars d'Espanya. La majoria de les zones tibants es troben a les províncies més densament poblades d'Espanya. Entre elles es troben les Illes Balears, Màlaga, Alacant, Barcelona, Madrid i Las Palmas.

Amb tot, la nova normativa espanyola en matèria d'habitatge introdueix una sèrie de canvis en els lloguers. Entre aquests canvis destaquen la limitació de l'increment anual de les rendes, el sistema de desnonaments, l'IPC, la definició de gran propietari i l'ampliació de les zones de tensió. El nou text no aporta, no obstant això, cap canvi en els formalitats per a comprar un pis a Espanya, ja sigui en habitatge nou o existent. D'aquesta manera, les condicions a complir i la documentació a aportar per a la compra d'un pis romanen inalterades.