Wat kunnen we leren van de nieuwe Spaanse huisvestingswet?

Het Spaanse parlement heeft een nieuwe woningwet aangenomen. Deze is in werking getreden op 26 mei 2023 en is voornamelijk gericht op het oplossen van de grote problemen die samenhangen met huurwoningen in Spanje. Immo365 Costa Brava legt in detail uit wat de hoofdlijnen en maatregelen van deze wet zijn voor zowel huurders als verhuurders.

De invoering van huurcontrole

De nieuwe huisvestingswet in Spanje bepaalt dat de huurprijzen in huurwijken worden gereguleerd en gemaximeerd. Deze huurcontrole zal gelden voor woningen van zowel grote als kleine verhuurders. Bovendien zal de maatregel zowel worden toegepast op contracten voor woningen die al op de huurmarkt zijn als op nieuwe contracten.

De huurplafonds onder de huidige regelgeving voor huren in Spanje, zullen variëren op basis van twee belangrijke criteria:

• het type huurcontract,
• het profiel van de verhuurder.

Voor kleine verhuurders die 5 eenheden in een bepaald gebied bezitten, wordt de huurlimiet bepaald door indexering op de vorige huurprijs die van kracht was. Met andere woorden, de bovengrens wordt bepaald door rekening te houden met het vorige contract. De wet voorziet echter in een reeks bonussen voor kleine verhuurders om hen aan te moedigen hun eigendommen te huur aan te bieden.

De CPI is niet langer de referentie-index

Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet in Spanje is de CPI (consumentenprijsindex) niet langer de referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijzen. Op dit moment is het de CPI die de huurverhogingen begrenst die van toepassing zijn wanneer een huurovereenkomst elk jaar wordt verlengd.

Voor 2023 blijft de limiet van 2% van toepassing. Vanaf 2024 wordt de limiet verhoogd naar 3%. Na 2024 moet er een nieuwe referentie-index worden opgesteld. Deze zal als voordeel hebben dat hij stabieler is en lager dan de CPI-trend.

Het uitzettingssysteem voor huurders verbeteren

De nieuwe woningwet in Spanje stelt een systematische uitzettingsprocedure in. Hierdoor kan een verhuurder zijn huurder alleen op een vooraf vastgestelde datum en om vooraf vastgestelde redenen uit het huis zetten. Dankzij deze regeling hebben huurders veel meer tijd om een andere woning te vinden voor de deadline. Elke verhuurder die een huurder uit zijn woning zet zonder een vooraf bepaalde en meegedeelde datum, begaat een overtreding en loopt dus boetes op.

De toename van sociale huurwoningen

De Spaanse huisvestingswet die eind mei 2023 van kracht werd, is bedoeld om de sociale huisvestingssector te stimuleren. Verschillende teksten reguleren het bezit van overheidseigendommen om te voorkomen dat deze activa worden verkocht aan beleggingsfondsen. Daarnaast verhoogt de nieuwe wet de hoeveelheid grond gereserveerd voor de bouw van HLM (goedkope huisvesting) van 30% naar 40%.

De afschaffing van bemiddelingskosten voor huurders

Met de nieuwe regelgeving is de hele makelaarscourtage verschuldigd door verhuurders. Als huurder hoef je dus geen makelaarskosten te betalen als je een bedrijfsruimte, appartement of huis huurt. Deze kosten komen volledig voor rekening van je verhuurder.

Deze maatregel geldt alleen voor verhuur en niet voor de verkoop van appartementen aan de Costa Brava tussen particulieren bijvoorbeeld. Met deze nieuwe wet vrezen makelaars echter klanten te verliezen of onbetaalde vergoedingen te krijgen.

De ontwikkeling van een nieuw systeem voor het controleren van leegstaande panden

Eigenaren mogen hun woning niet twee jaar achter elkaar leeg laten staan. Ze moeten in het pand wonen of het verhuren. Als een woning langer dan twee jaar leegstaat zonder geldige reden, moet de eigenaar een boete betalen. Deze wordt bepaald en toegepast op basis van het bedrag van de IBI, d.w.z. de waarde van de onroerendgoedbelasting in Spanje, die schommelt tussen 50% en 100%.

Als het aantal leegstaande woningen meer dan twee jaar bedraagt, moet de eigenaar een boete betalen.

Als het aantal leegstaande eigendommen van de eigenaar echter meer dan twee bedraagt en deze zich in dezelfde gemeente bevinden, kan de boete oplopen tot 150%. Het doel van deze maatregel in de nieuwe Spaanse huisvestingswet is om het aantal nieuwe woningen op de huurwoningmarkt te verhogen.

De definitie van grote verhuurder wijzigen

De woningwetgeving in Spanje maakt een verschil tussen grote landeigenaren en kleine landeigenaren. Er gelden specifieke maatregelen voor grootgrondbezitters in vergelijking met gewone grondbezitters. De nieuwe wet beschouwt huiseigenaren die ten minste 5 eigendommen of meer bezitten in een gespannen gebied als grote huiseigenaren. Dit was niet het geval onder de vorige wetgeving, aangezien alleen eigenaars met minstens 10 eigendommen in aanmerking kwamen als grote verhuurders.

De uitbreiding van zogenaamde "gespannen" gebieden

Naast de vele wijzigingen die hierboven zijn genoemd, breidt de nieuwe Spaanse huisvestingswet ook de aangifte van gespannen gebieden uit. Onder de oude regelgeving moest er verplicht aan twee voorwaarden worden voldaan om een gebied als gespannen aan te merken. Met de nieuwe tekst is het voldoende om aan een van de twee voorwaarden te voldoen.

De voorwaarden zien er als volgt uit:

• de gemiddelde last van de prijs van de hypotheek of de kosten van huur, naast basisuitgaven en leveringen, moet hoger zijn dan 30% van het huishoudinkomen,
• de koop- of huurprijs van de woning moet ten minste 3 hoger zijn dan de consumentenprijsindex over de laatste 5 jaar voorafgaand aan de opgave van het spanningsgebied.

Dankzij de nieuwe Spaanse huisvestingswet, zullen meer dan 13 miljoen Spaanse huishoudens zich in gespannen gebieden bevinden. Dit is 61% van alle huishoudens in Spanje. Het merendeel van de gespannen gebieden bevindt zich in de dichtstbevolkte provincies van Spanje. Dit zijn onder andere de Balearen, Málaga, Alicante, Barcelona, Madrid en Las Palmas.

Al met al zullen er in Spanje meer huishoudens onder druk komen te staan. wijzigingen in de formaliteiten voor het kopen van een appartement in Spanje, of het nu gaat om nieuw of bestaand onroerend goed. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan en de documenten die moeten worden verstrekt voor de aankoop van een appartement blijven dus ongewijzigd.