Что мы можем почерпнуть из нового жилищного законодательства Испании?

Парламент Испании принял новый закон о жилье. Он вступает в силу 26 мая 2023 года и направлен в основном на решение основных проблем, связанных с арендой недвижимости в Испании. Immo365 Costa Brava подробно рассказывает об основных направлениях и мерах, предусмотренных этим законом, как для арендаторов, так и для арендодателей.

Введение контроля арендной платы

Новый жилищный закон Испании предусматривает регулирование и ограничение цен на аренду жилья в напряженных районах. Регулирование арендной платы будет распространяться на жилье, принадлежащее как крупным, так и мелким домовладельцам. Более того, эта мера будет применяться как к договорам, заключаемым с объектами, уже находящимися на рынке аренды, так и к новым договорам.

Что касается потолков арендной платы в соответствии с действующими правилами аренды жилья в Испании, то они будут варьироваться в зависимости от двух основных критериев:

• тип договора аренды,
• профиль арендодателя.

Для мелких арендодателей, владеющих 5 единицами жилья в одном районе, предельный размер арендной платы будет определяться путем индексации на предыдущую действующую арендную плату. Другими словами, предельный размер арендной платы будет устанавливаться с учетом предыдущего договора. Вместе с тем закон предусматривает ряд бонусов для мелких арендодателей, чтобы стимулировать их к сдаче жилья в аренду.

Индекс потребительских цен (CPI)

Индекс потребительских цен больше не является базовым индексом

С вступлением в силу нового закона о жилье в Испании CPI (индекс потребительских цен) перестает быть базовым индексом для ежегодного обновления цен на аренду. В настоящее время именно индекс потребительских цен является предельным показателем для ежегодного повышения арендной платы при продлении договора аренды.

В 2023 году в Испании будет действовать новый закон о жилье.

До 2023 года будет действовать ограничение в 2%. Начиная с 2024 г. ограничение будет повышено до 3%. После 2024 г. необходимо будет разработать новый базовый индекс. Его достоинством будет то, что он будет более стабильным и более низким, чем тенденция изменения ИПЦ.

Усовершенствование системы выселения жильцов

Новое жилищное законодательство Испании устанавливает систематическую процедуру выселения. В результате домовладелец может выселить своего арендатора из квартиры только в заранее оговоренную дату и по заранее оговоренным причинам. Благодаря этой норме у арендаторов будет гораздо больше времени, чтобы найти другое жилье до истечения срока. Любой домовладелец, выселяющий жильца без заранее установленной и уведомленной даты, совершает правонарушение и, соответственно, подвергается штрафным санкциям.</p

Увеличение количества социального жилья

Закон о жилищном строительстве Испании, вступивший в силу в конце мая 2023 года, направлен на развитие сектора социального жилья. Ряд его положений регулирует владение государственной собственностью, чтобы предотвратить продажу этих активов инвестиционным фондам. Кроме того, новый закон увеличивает объем земли, зарезервированной под строительство HLM (дешевого жилья), с 30% до 40%.</p

Отмена агентского вознаграждения для арендаторов

.

В соответствии с новыми правилами, все агентское вознаграждение выплачивается арендодателями. Таким образом, при аренде коммерческого помещения, квартиры или дома вы, как арендатор, не обязаны платить агентское вознаграждение. Эти расходы будут полностью возложены на арендодателя.

Эта мера применяется только к аренде, но не к продаже квартир на Коста Брава между частными лицами, например. Однако с принятием нового закона риэлторы опасаются потерять клиентов или получить неоплаченные гонорары.

Разработка новой системы контроля за пустующей недвижимостью

Владельцам недвижимости не разрешается оставлять свою собственность пустующей в течение двух лет подряд. Они должны либо проживать в ней, либо сдавать ее в аренду. Если объект недвижимости пустует более двух лет без уважительной причины, то на владельца налагается штраф. Он определяется и применяется в зависимости от суммы IBI, т.е. величины налога на недвижимость в Испании, которая колеблется в пределах от 50% до 100%.

Если количество пустующих объектов недвижимости не соответствует установленным нормам, то это означает, что владелец не имеет права сдавать их в аренду.

Если же количество свободных объектов недвижимости, которыми владеет владелец, превышает два и находятся в одном муниципалитете, то штраф может достигать 150%. Цель этой меры в новом жилищном законодательстве Испании - увеличить количество новых домов на рынке аренды.

Изменение определения крупного арендодателя

В жилищном законодательстве Испании существует различие между крупными и мелкими землевладельцами. К крупным землевладельцам применяются особые меры по сравнению с обычными землевладельцами. По новому закону крупными считаются домовладельцы, владеющие не менее чем 5 объектами недвижимости и более на напряженной территории. В соответствии с ранее действовавшим законодательством крупными домовладельцами считались только владельцы, имеющие не менее 10 объектов недвижимости.

В соответствии с новым законом, крупными домовладельцами считаются только владельцы, имеющие не менее 10 объектов недвижимости.

.

Расширение так называемых "напряженных" зон

В дополнение к многочисленным изменениям, о которых говорилось выше, новый жилищный закон Испании также расширяет декларацию напряженных зон. Согласно старым правилам, для того чтобы район считался напряженным, необходимо было в обязательном порядке выполнить два условия. Согласно новому тексту, достаточно соблюдения одного из двух условий.

Что касается этих условий, то они сводятся к следующему:

• среднее бремя цены ипотечного кредита или стоимости аренды в дополнение к основным расходам и расходным материалам должно превышать 30% дохода семьи,
• цена покупки или аренды жилья должна увеличиться не менее чем на 3 выше индекса потребительских цен за последние 5 лет, предшествующих объявлению зоны напряженности.

Благодаря новому жилищному законодательству Испании более 13 млн. испанских домохозяйств окажутся в зонах напряженности. Эта цифра составляет 61% всех домохозяйств Испании. Большинство напряженных зон расположено в наиболее густонаселенных провинциях Испании. К ним относятся Балеарские острова, Малага, Аликанте, Барселона, Мадрид и Лас-Пальмас.

В целом, новое жилищное законодательство Испании вносит ряд изменений в сферу аренды недвижимости. Среди этих изменений - ограничение ежегодного роста арендной платы, система выселения, CPI, определение крупного арендодателя и расширение зон напряженности. Однако новый текст не вносит каких-либо изменений в формальности покупки квартиры в Испании, как новой, так и существующей недвижимости. Таким образом, условия, которые необходимо выполнить, и документы, которые необходимо предоставить для покупки квартиры, остаются неизменными.