¿Qué podemos aprender de la nueva ley de vivienda española?

El parlamento español ha aprobado una nueva ley de vivienda. Esta entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y tiene como principal objetivo resolver los principales problemas asociados a la propiedad de alquiler en España. Immo365 Costa Brava explica en detalle los principales ejes y medidas de esta ley tanto para inquilinos como para propietarios.

La introducción del control de alquileres

La nueva ley de vivienda en España prevé que se regulen y limiten los precios de los alquileres en zonas tasadas. Este control de alquileres se aplicará a las viviendas de grandes y pequeños propietarios. Es más, la medida se aplicará tanto a los contratos sobre inmuebles que ya están en el mercado de alquiler como a los nuevos contratos.

Para los techos de renta de la actual normativa para el alquiler en España, variarán en función de dos criterios principales:

• el tipo de contrato de arrendamiento,
• el perfil del arrendador.
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Para los pequeños arrendadores que posean 5 unidades en una zona atendida, el tope de renta se definirá por indexación sobre la renta anterior en vigor. En otras palabras, el tope se fijará teniendo en cuenta el contrato anterior. No obstante, la ley ha previsto una serie de bonificaciones para los pequeños propietarios con el fin de animarles a poner sus viviendas en alquiler.

El IPC deja de ser el índice de referencia

Con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda en España, el IPC (índice de precios de consumo) deja de ser el índice de referencia para la actualización anual de los precios del alquiler. En la actualidad, es el IPC el que pone un tope a los incrementos de renta aplicables cuando se renueva un contrato de alquiler cada año.

Para 2023, se seguirá aplicando el límite del 2%. A partir de 2024, el límite subirá al 3%. Después de 2024, habrá que elaborar un nuevo índice de referencia. Este tendrá el mérito de ser más estable y más bajo que la evolución del IPC.

Mejora del sistema de desahucio de inquilinos

La nueva ley de vivienda en España instituye un procedimiento sistemático de desahucio. Gracias a ello, el propietario sólo podrá desalojar a su inquilino de la vivienda en una fecha fijada de antemano y por causas predeterminadas. Gracias a esta normativa, los inquilinos tendrán mucho más tiempo para encontrar otra vivienda antes de la fecha límite. Cualquier propietario que desahucie a un inquilino sin una fecha predefinida y notificada comete una infracción y, por tanto, incurre en sanciones.

El aumento de las viviendas sociales

La Ley de Vivienda que entró en vigor a finales de mayo de 2023 pretende impulsar el sector de la vivienda social. Varios de sus textos regulan los patrimonios públicos inmobiliarios para evitar que estos activos se vendan a fondos de inversión. Además, la nueva ley aumenta la cantidad de terreno reservado para la construcción de VPO (viviendas de bajo coste) del 30% al 40%.

La supresión de la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023, pretende impulsar el sector de la vivienda protegida.

La supresión de las comisiones de agencia para los inquilinos

Con la nueva normativa, los gastos de agencia inmobiliaria corren a cargo de los arrendadores. Como inquilino, por tanto, no tendrás que pagar honorarios de agencia cuando alquiles un local comercial, un piso o una casa. Estos costes tendrán que ser sufragados íntegramente por su arrendador.

Esta medida se aplica sólo a los alquileres y no a la venta de pisos en la Costa Brava entre particulares, por ejemplo. Con esta nueva ley, sin embargo, las inmobiliarias temen perder clientes o tener honorarios impagados.

El desarrollo de un nuevo sistema de control de viviendas vacías

Los propietarios no podrán dejar su vivienda vacía durante dos años consecutivos. Deben vivir en la propiedad o alquilarla. Cuando una propiedad está desocupada durante más de dos años sin ninguna razón válida, el propietario incurre en una sanción. Ésta se determina y se aplica en función del importe del IBI, es decir, del valor del impuesto sobre bienes inmuebles en España, que oscila entre el 50% y el 100%.

Si el número de viviendas vacías es superior a dos años, el propietario debe pagar una multa.

Sin embargo, si el número de viviendas vacías que posee el propietario supera las dos y se encuentran en el mismo municipio, la sanción puede alcanzar el 150%. El objetivo de esta medida de la nueva ley de vivienda de España es aumentar el número de nuevas viviendas en el mercado inmobiliario de alquiler.

La nueva ley de vivienda de España tiene como objetivo aumentar el número de nuevas viviendas en el mercado inmobiliario de alquiler.

Cambio en la definición de gran propietario

La normativa de vivienda en España establece una diferencia entre grandes propietarios y pequeños propietarios. A los grandes propietarios se les aplican medidas específicas en comparación con los propietarios ordinarios. La nueva ley considera grandes terratenientes a los propietarios de al menos 5 viviendas o más en una misma zona. Este no era el caso con la legislación anterior, ya que sólo los propietarios con al menos 10 propiedades se calificaban como grandes terratenientes.

La ampliación de las llamadas zonas "tensas"

Además de los numerosos cambios mencionados, la nueva ley de vivienda española también amplía la declaración de zonas tensas. Con la antigua normativa, debían cumplirse obligatoriamente dos condiciones para que una zona fuera considerada tensa. Con el nuevo texto, basta con que se cumpla una de las dos condiciones.

Declaración de zonas tensas.

En cuanto a estas condiciones, se desglosan de la siguiente manera:

• la carga media del precio de la hipoteca o del coste del alquiler además de los gastos básicos y suministros, debe superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar,

• el precio de compra o alquiler de la vivienda debe aumentar al menos un 3 por encima del índice de precios al consumo en los últimos 5 años anteriores a la declaración de la zona en tensión.

Gracias a la nueva ley de vivienda española,más de 13 millones de hogares españoles estarán en zonas tensas. Esta cifra representa el 61% de todos los hogares de España. La mayoría de las zonas tensas se encuentran en las provincias más densamente pobladas de España. Entre ellas se encuentran las Islas Baleares, Málaga, Alicante, Barcelona, Madrid y Las Palmas.

Con todo, la nueva normativa española en materia de vivienda introduce una serie de cambios en los alquileres. Entre estos cambios destacan la limitación del incremento anual de las rentas, el sistema de desahucios, el IPC, la definición de gran propietario y la ampliación de las zonas de tensión. El nuevo texto no aporta, sin embargo, ningún cambio en los formalidades para comprar un piso en España, ya sea en vivienda nueva o existente. De este modo, las condiciones a cumplir y la documentación a aportar para la compra de un piso permanecen inalteradas.