Pourquoi consulter le cadastre espagnol?

Les transactions immobilières en Espagne sont soumises à différentes formalités. Les propriétaires doivent par exemple enregistrer leurs biens au registre de la propriété. Ils sont également appelés à effectuer des démarches au cadastre espagnol. De quoi s'agit-il et quelles sont les spécificités de cette formalité ? Immo 365 Costa Brava vous propose son expertise pour la réalisation de la procédure cadastrale en Espagne.

Qu'est-ce que le cadastre espagnol ?

Avant d'acheter un logement sur le sol ibérique, vous devez consulter un certain nombre de documents. La nota simple en Espagne, le cadastre et le registre de la propriété font partie des plus importants. Ils vous permettent d'avoir toutes les données utiles concernant une parcelle.

Dépendant du ministère des impôts, le cadastre espagnol est l'identifiant officiel d'un bien immobilier. Il recense les informations relatives à la surface et à la valeur des propriétés foncières. Encore appelé certificat cadastral, il se présente sous la forme d'un code alpha numérique constitué de 20 caractères. On parle également de référence cadastrale.

Les 2 premiers symboles permettent d'identifier la province et les 3 suivants servent à déterminer la municipalité. Les caractères suivants du code désignent respectivement le secteur, l'emplacement géographique, le numéro de la parcelle, l'identifiant de la propriété. Ils incluent aussi certaines informations techniques sur la nature du bien immobilier.

Le cadastre espagnol contient des données économiques, juridiques et physiques relatives à chaque logement :

• référence cadastrale en Espagne,
• usage,
• localisation,
• nom du titulaire de la propriété,
• surface,
• représentation graphique.

La valeur cadastrale est aussi inscrite dans le certificat. Elle désigne le prix estimatif que l'administration attribue à chaque bien immobilier et sert de base pour la détermination de la taxe foncière ou IBI.

L'objectif principal du cadastre est de lutter contre la fraude dans le domaine de l'immobilier et d'assurer la sécurité juridique des propriétaires. Lorsqu'un bien est enregistré, il peut dès lors être facilement identifié par les administrations publiques et privées. En cas de litiges, une solution peut être trouvée plus rapidement. Avant d'investir dans une maison ou un appartement, vous pouvez consulter le cadastre espagnol afin d'avoir toutes les informations nécessaires comme la valeur estimative du bien, la présence d'une hypothèque, les dimensions réelles, etc.

Les informations cadastrales servent par ailleurs à déterminer la situation fiscale du propriétaire du logement.

Les caractéristiques du cadastre espagnol

Le cadastre espagnol est accessible à tout le monde gratuitement. Ce registre administratif est réputé pour sa grande transparence. Aucun citoyen ne peut donc demander qu'une parcelle cesse d'y figurer. En principe, seuls les notaires sont habilités à renseigner le cadastre d'éventuels changements susceptibles de l'affecter, notamment suite à une transaction immobilière. Toutefois, dans certains cas, les impôts, la municipalité et le registre de la propriété peuvent aussi intervenir.

Tout citoyen ou son représentant peut consulter le cadastre espagnol pour solliciter des informations concernant un bien immobilier. En cas d'erreurs apparentes sur la fiche de sa propriété, il peut demander que des corrections soient effectuées. Par exemple, en cas de construction d'un garage ou d'une piscine, vous pouvez apporter des informations supplémentaires pour une mise à jour. Très souvent, le cadastre espagnol n'est pas systématiquement actualisé.

Bien qu'il soit en accès libre, ce registre administratif vise à protéger les propriétaires de biens immobiliers. Dans cette optique, l'identité civile et fiscale de chaque titulaire de propriété est gardée confidentielle. Pour consulter une référence cadastrale en Espagne, vous pouvez joindre l'administration par téléphone au numéro +34 913 874 550. Le site internet officiel peut aussi vous renseigner. Une autre option est de vous rendre dans le bureau de cadastre d'une communauté autonome ou dans un point d'information cadastrale (PIC).

Avant de déménager à Barcelone, Rosas ou Meucia, lisez l'article vivre en Espagne : avantages et inconvénients afin de mieux organiser votre séjour. L'entreprise Immo365 Costa Brava vous propose son expertise si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement sur le sol ibérique depuis la France.

Les différences entre registre de propriété et cadastre

Le registre de propriété est l'une des autres sources d'informations foncières que vous pouvez consulter dans le cadre d'une transaction immobilière. Malgré ses nombreuses similitudes avec le cadastre, il présente quelques spécificités. Par exemple, le registre de propriété est placé sous l'égide du ministère de la justice espagnol.

L'inscription d'un bien immobilier au cadastre n'est pas facultative et la rétention de certaines informations peut même entraîner de lourdes sanctions. Vous pouvez être contraint de vous acquitter d'une amende de plusieurs milliers d'euros en fonction de la gravité du cas. Par contre, le fait de figurer au registre de la propriété n'est pas une obligation légale.

Pour des raisons exceptionnelles, la loi peut cependant exiger qu'un bien immobilier y soit inscrit. C'est le cas par exemple lorsqu'il y a une hypothèque sur la propriété. Contrairement à la référence cadastrale en Espagne, le registre de propriété n'est pas gratuit. Pour obtenir certaines informations, vous devrez payer environ 20 €. Le montant peut varier selon que la demande est faite physiquement ou sur internet.

La nota simple

Comparativement au cadastre espagnol, le registre de propriété est une source d'informations foncières bien plus pertinentes. Il permet d'accéder à des données très fiables, mais surtout plus complètes. Vous pouvez même vous renseigner sur d'éventuelles dettes existant sur une maison ou un appartement.

Toutes les informations recensées par le registre de propriété figurent dans la nota simple. Ce document détaillé est demandé dans le cadre de toute transaction immobilière en Espagne. Il contient entre autres la description du bien immobilier et plus précisément son type, ses limites, son usage, sa superficie ou encore son numéro d'enregistrement. Vous pouvez également y trouver la titularité de la parcelle, c'est-à-dire le nom du propriétaire, les dates d'achat et d'inscription au registre, le nom du notaire ayant supervisé l'opération, le mode d'acquisition.

La nota simple répertorie les différentes charges qui pèsent sur le bien immobilier, comme les hypothèques, les servitudes ou encore les limitations d'utilisation. L'accès au document est ouvert à tout le monde, à condition de manifester un intérêt légitime. Par exemple, lorsque vous vous positionnez comme un potentiel acquéreur, vous payerez le tarif en vigueur pour entrer en possession de la nota simple.

Comment enregistrer votre bien immobilier au cadastre espagnol ?

La procédure cadastrale est parfois très longue et complexe. Elle est soumise à un formalisme rigoureux et strict. En tant que propriétaire, vous devez mobiliser un certain nombre de documents indispensables. Vous devrez ensuite les déposer auprès de l'administration publique et suivre les démarches qui lui seront indiquées.

Pour les non-résidents en Espagne, la procédure cadastrale est encore plus délicate, car certaines formalités requièrent la présence du propriétaire. Vous pouvez cependant solliciter l'expertise d'un notaire ou d'un avocat expert en droit immobilier. Ces deux professionnels pourront vous apporter une assistance juridique sur mesure. Par exemple, le notaire peut se charger de transmettre à l'administration différents documents :

• déclarations effectuées par l'ancien propriétaire,
• acte de vente,
• attestations du conseil municipal,
• actes enregistrés durant la transaction,
• documents liés à la situation fiscale du propriétaire.

Il peut également produire ou réunir d'autres pièces exigées par le ministère des impôts. Par exemple, dans le cadre de l'enregistrement au cadastre, il peut être demandé au propriétaire de fournir des données graphiques et physiques de son bien immobilier. Celles-ci prennent généralement la forme de croquis, plans architecturaux, dessins, avec les mesures réelles relatives à la surface du bien. On parle de certificat cadastral graphique. Il obéit à une réglementation bien précise. Les différents schémas sont obligatoirement accompagnés de certifications juridiques, d'actes notariés et d'informations officielles.

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