Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière en Catalogne, Espagne ?

Réputée pour ses stations balnéaires, ses paysages à couper le souffle et sa douceur de vivre, la région de la Catalogne attire de nombreux investisseurs immobiliers français chaque année. Vous y avez acheté un bien immobilier et souhaitez le revendre maintenant qu'il s'est valorisé ? Vous devrez donc payer l'impôt national sur la plus-value immobilière. Sachez que vous ne paierez pas le même impôt selon que vous êtes résident ou non, âgé de plus ou moins 65 ans, s'il s'agit de votre résidence principale ou non. Découvrez toutes les informations dont vous avez besoin pour connaître le montant de votre impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

Impôt sur les plus-values pour les résidents en Espagne

En Espagne, les revenus sont répartis entre les revenus généraux (renta general) et les revenus de l'épargne (renta del ahorro). Les plus-values (sur les investissements et les biens) sont considérées comme des revenus de l'épargne. Depuis 2017, les résidents paient progressivement l'impôt sur les revenus de l'épargne à 19 % (0 à 6 000 euros), 21 % (6 000 à 50 000 euros) et 23 % (plus de 50 000 euros).

La plus-value des biens immobiliers ou gains patrimoniaux est calculée comme suit :

Gain patrimonial = prix de vente (prix de vente réel - les frais de cession) - prix d'acquisition (prix d'acquisition réel + frais d'acquisition, c'est-à-dire les frais de notaire, de registre, etc. + réformes et investissements –amortissements).

Les réformes et investissements sont les investissements que vous avez faits pour améliorer l'habitabilité du logement ou l'accès à l'immeuble.

Par exemple, si vous avez trouvé acheteur pour votre studio à vendre à Empuriabrava et avez une plus-value de 120.000 euros, vous devrez payer 26 480 euros d'impôt.

Le calcul se fait comme suit : 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000).

Les résidents espagnols peuvent bénéficier de certaines réductions pour les biens acquis au plus tard le 31 décembre 1994, sous certaines conditions. Si vous avez acheté un bien avant cette date et l'avez vendu après le 1er janvier 2015, vous pouvez bénéficier d'une réduction sur la plus-value que vous avez accumulée jusqu'au 20 janvier 2006, à condition que le bien soit vendu pour un montant inférieur ou égal à 400 000 euros.

Ces réductions (pour les gains réalisés jusqu'au 20 janvier 2006) sont de 11,11 %. Vous pouvez compenser les pertes en capital par d'autres gains en capital ou revenus de l'épargne de l'année en cours, mais certaines limitations s'appliquent. Les pertes nettes d'une année peuvent être reportées sur les quatre années suivantes.

Sachez que vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne si vous y restez plus de 183 jours par an soit 6 mois par an.

Impôt sur les plus-values pour les non-résidents en Espagne

Si vous avez acheté un bien immobilier en Espagne mais que vous n'y vivez pas, vous êtes concerné par l'impôt sur les plus-values immobilières pour les non-résidents (UE) ou les non-résidents (hors UE) en Espagne.

Toute plus-value réalisée en Espagne sur la vente de biens immobiliers est imposée à un taux fixe de 19 % pour les non-résidents. Toutefois, depuis 2015, toute personne résidant dans un autre pays de l'UE ou dans un pays de l'EEE (Espace Économique Européen) qui a signé l'accord d'échange d'informations fiscales avec l'Espagne peut désormais bénéficier d'une exonération en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale. Le bien acheté ne doit pas nécessairement se trouver en Espagne, mais doit se trouver dans un pays de l'UE ou l'EEE. Vous devez cependant remplir un certain nombre de conditions pour en bénéficier. Il est donc conseillé de demander un avis professionnel avant d'entreprendre toute démarche.

Notez qu'en tant que résident en Espagne, un particulier paie des impôts sur la vente de toute autre propriété dans le monde entier en plus des impôts auxquels il est soumis dans le pays.

L'exonération pour la vente d'une résidence principale si plus de 65 ans

Si vous avez plus de 65 ans et êtes résident espagnol, vous bénéficiez de certains avantages en matière d'imposition des plus-values. Si vous vendez un bien immobilier qui a été votre résidence principale pendant plus de trois ans, vous n'avez pas à payer d'impôt sur la plus-value, même si vous ne réinvestissez pas le produit de la vente dans un autre bien. Toutefois, vous devez remplir certaines conditions.

De plus, vous êtes exonéré de l'impôt sur les gains réalisés lors de la vente de tout autre bien si vous utilisez une partie ou la totalité de l'argent de la vente pour constituer une rente viagère (renta vitalicia) dans les six mois. Dans ce cas, seul le montant que vous investissez est exonéré. Le montant maximal que vous pouvez réinvestir dans la rente viagère à cette fin est de 240 000 euros, le reste sera soumis à l'impôt sur les plus-values. Là encore, certaines conditions s'appliquent.

L'exonération pour la vente d'une résidence principale si moins de 65 ans

Une aide au réinvestissement est offerte aux résidents espagnols lorsqu'ils vendent leur maison principale et investissent dans une nouvelle. Pour bénéficier de cet allégement, il faut que le bien soit votre résidence principale et vous devez y avoir habité de façon continue pendant au moins trois ans. Vous devez alors acheter une nouvelle résidence principale dans les quatre ans, à compter de deux ans avant la vente.

L'allégement fiscal est basé sur la proportion du produit de la vente réinvestie dans la nouvelle résidence. Si cette dernière coûte plus cher que le prix de vente de l'ancienne résidence, alors tout le gain est exonéré. Si seulement 50% du produit de la vente est réinvesti, alors seulement la moitié du gain est exonérée. Si la propriété vendue est grevée d'une hypothèque, c'est le produit net de la vente qui doit être entièrement réinvesti pour échapper à l'impôt sur les plus-values.

Pour que l'allégement de réinvestissement s'applique, vous devez déclarer le gain sur votre déclaration de revenus espagnole avec votre intention de réinvestir le produit dans une nouvelle résidence principale. Si les déclarations requises ne sont pas faites, l'allégement est susceptible d'être refusé par les autorités fiscales espagnoles.

Notez que cette exonération n'est applicable que pour les résidents fiscaux espagnols. Cependant, la résidence principale n'a pas besoin d'être en Espagne pour bénéficier de l'exonération. Il en est de même pour pas plus la nouvelle résidence. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à nous rendre visite dans notre agence immobilière à Empuriabrava, nos spécialistes en immobilier seront là pour vous aider.