Immobilier : quels sont les avantages et les inconvénients d'être non-résidents (UE) en Espagne ?

L'Espagne offre un cadre de vie exceptionnel avec son climat doux et agréable toute l'année, son ensoleillement qui dure plus de 310 jours, ses paysages idylliques et ses kilomètres de littoral. Pour tous ces avantages, de nombreux investisseurs étrangers choisissent le pays pour y acheter leur résidence secondaire. De plus, les prix de l'immobilier en Espagne sont plus bas qu'en France avec une fiscalité plus avantageuse. Si vous y achetez un bien immobilier, mais que vous y habitez moins de 183 jours par an, vous êtes un non-résident. Toutefois, être non-résident en Espagne ne présente pas que des avantages. Le point sur le sujet.

Des prix particulièrement attractifs

Financièrement, investir dans l'immobilier ibérique est une démarche intéressante. En effet, les prix ont chuté en Espagne depuis l'éclatement de la bulle immobilière en 2008. Ils ont en effet chuté de 40 à 60 % en sept ans. Malgré une légère hausse depuis le second semestre 2015, Madrid, la capitale espagnole, reste l'une des villes les moins chères d'Europe, avec une moyenne de 2 800 euros le mètre carré et atteignant 4 000 euros dans les quartiers huppés, contre 8 125 euros à Paris. Dans les villes côtières comme Playa De Aro, Roses ou Lloret de Mar, le prix du mètre carré est d'environ 2500 euros en moyenne, ce qui est très abordable par rapport au prix du mètre carré en Côte d'Azur par exemple. Il est donc plus intéressant d'investir dans l'immobilier espagnol si l'on ne tient compte que des prix.

Un processus d'achat différent de celui de l'Hexagone

Acheter un bien immobilier en Espagne n'implique pas les mêmes procédures qu'en France. En effet, le contrat préliminaire n'y est pas obligatoire. En revanche, il est fréquemment utilisé dans la même forme que celle de la France. Il peut s'agir d'une promesse réciproque d'achat/vente ou d'une option d'achat unilatérale. Par contre, le délai de rétractation de dix jours ne s'applique pas en Espagne. Par ailleurs, la garantie de prêt n'est pas exigée. Il vous appartient ainsi de souscrire une garantie hypothécaire sur votre propriété à la demande de la banque.

Un autre avantage important : vous pouvez bénéficier d'un prêt immobilier à un taux d'intérêt plus avantageux que dans les autres pays de l'UE. L'Espagne a diminué ses taux d'intérêt après la crise financière de 2008. Le pays a également baissé sa TVA de quatre points. Quant aux frais de transaction immobilière, ils ont connu une baisse de 7 %. De plus, le délai de transaction pour un achat immobilier est plus court en Espagne qu'en France.

Le rôle du notaire constitue également un point de différence entre l'achat immobilier en France et en Espagne. Si les notaires français effectuent toutes les vérifications juridiques, administratives et urbanistiques du bien avant la vente, les notaires espagnols ne sont pas tenus de vérifier ces informations. Il incombe à l'acheteur de vérifier l'authenticité du bien. Il a également le droit de choisir le notaire. En tant qu'acheteur, vous devez donc vous assurer, par exemple, que le cadastre est bien conforme et que le bien vendu ne fait pas l'objet d'une hypothèque. De ce fait, il est plus prudent de faire appel à un avocat pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Une fiscalité moins élevée

Le principal impôt en Espagne est l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ou impôt sur les transferts de propriété. Le montant total de l'ITP sur la vente est de 6 % à Madrid, 7 % au Pays basque, 8 à 10 % en Andalousie, 8 à 11 % aux Baléares et 10 % à Barcelone et Valence.

Les taxes espagnoles sont moins élevées que les taxes françaises. Dans le pays de Cervantes, la taxe foncière est deux fois moins élevée qu'en France. En Espagne, la taxe d'habitation n'existe pas. Depuis la réforme fiscale de 2014, les taux d'imposition en Espagne sont en baisse. Ce taux est de 19 % pour les non-résidents, tandis qu'il est de 25 à 40 % selon les tranches d'imposition marginales en France.

Selon les régions, les impôts, les frais et les charges constituent un total de 8 à 13 % du prix d'acquisition. Il est donc possible de réduire davantage ses impôts en optant pour la ville ou la région où l'ITP est le plus faible.

Vous pouvez payer votre achat par virement bancaire, par chèque ou en espèces. Si vous choisissez cette dernière option, vous devrez présenter au notaire espagnol un document des douanes françaises prouvant de l'origine des fonds pour les achats de plus de 100 000 euros.

Dans le cas où vous décidez de louer votre bien, les revenus locatifs seront imposés au taux de 19 %. Toutefois, grâce à la déduction de l'amortissement annuel, des dépenses liées à l'entretien et aux réparations, des impôts et des charges, vous pouvez diminuer sensiblement, ou même annuler, le revenu imposable. Au cas où vos charges seraient supérieures à votre loyer, le solde est imputable sur les quatre années suivantes.

Un investissement locatif rentable

Investir dans l'immobilier est plus rentable en Espagne qu'en France. Les prix étant plus bas en Espagne, vous payerez moins de charges. En outre, les loyers sont moins imposés étant donné que l'impôt sur le revenu locatif en Espagne est fixé à 19 %.

L'Espagne attire beaucoup de touristes qui ont tendance à y rester beaucoup plus longtemps grâce à son climat agréable (avec une température moyenne annuelle de 16°C). Les villas et appartements dans les villes côtières proches de la frontière française comme celles de la Costa Brava sont particulièrement prisés.

Sites historiques, réserves naturelles et des kilomètres de plages, nombreux sont les attraits de l'Espagne, sans oublier sa richesse culturelle, sa gastronomie et un coût de la vie plus bas. Faire un investissement locatif en Espagne vous permet ainsi d'en tirer plus de bénéfices que si vous réalisiez un investissement locatif en France, et ce, qu'il s'agisse d'une location saisonnière ou annuelle.

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