Inmobiliaria: ¿qué ventajas e inconvenientes tiene ser no residente (UE) en España?

España ofrece un entorno de vida excepcional con su clima suave y agradable durante todo el año, su sol que dura más de 310 días, sus paisajes idílicos y sus kilómetros de costa. Por todas estas ventajas, muchos inversores extranjeros eligen el país para comprar su segunda residencia. Además, los precios de los inmuebles en España son más bajos que en Francia y el sistema fiscal es más ventajoso. Si compra una propiedad en España, pero vive allí menos de 183 días al año, es un no residente. Sin embargo, ser no residente en España no sólo tiene sus ventajas. He aquí una actualización.

Precios especialmente atractivos

Desde el punto de vista financiero, invertir en el sector inmobiliario ibérico es una propuesta atractiva. De hecho, los precios han caído en España desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Han caído entre un 40 y un 60% en siete años. A pesar de un ligero aumento desde la segunda mitad de 2015, Madrid, la capital española, sigue siendo una de las ciudades más baratas de Europa, con una media de 2.800 euros por metro cuadrado y alcanzando los 4.000 euros en las zonas más exclusivas, frente a los 8.125 euros de París. En ciudades costeras como Playa de Aro, Roses o Lloret de Mar, el precio del metro cuadrado ronda los 2.500 euros de media, muy asequible en comparación con el precio del metro cuadrado en la Costa Azul, por ejemplo. Por lo tanto, es más interesante invertir en inmuebles españoles si sólo se tienen en cuenta los precios.

Un proceso de compra diferente al de Francia

La compra de un inmueble en España no implica los mismos trámites que en Francia. En efecto, el contrato preliminar no es obligatorio. Sin embargo, es frecuente que se utilice la misma forma que en Francia. Puede ser una promesa recíproca de compraventa o una opción unilateral de compra. Sin embargo, en España no se aplica el plazo de desistimiento de diez días. Además, no se exige una garantía de préstamo. Por lo tanto, le corresponde a usted contratar una garantía hipotecaria sobre su propiedad a petición del banco.

Otra ventaja importante es que puede obtener un préstamo hipotecario a un tipo de interés más bajo que en otros países de la UE. España bajó sus tipos de interés tras la crisis financiera de 2008. El país también bajó el IVA en cuatro puntos porcentuales. Las tasas de transacción inmobiliaria se han reducido en un 7%. Además, el tiempo de transacción para la compra de una propiedad es más corto en España que en Francia.

El papel del notario es también un punto de diferencia entre la compra de una propiedad en Francia y en España. Mientras que los notarios franceses realizan todas las comprobaciones legales, administrativas y urbanísticas del inmueble antes de la venta, los notarios españoles no están obligados a comprobar esta información. Es responsabilidad del comprador verificar la autenticidad de la propiedad. También tiene derecho a elegir al notario. Por lo tanto, como comprador, debe asegurarse, por ejemplo, de que el registro de la propiedad es correcto y de que la propiedad vendida no está sujeta a una hipoteca. Por ello, es aconsejable recurrir a los servicios de un abogado para evitar sorpresas desagradables.

Bajar los impuestos

El principal impuesto en España es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe total del ITP sobre la venta es del 6% en Madrid, del 7% en el País Vasco, del 8-10% en Andalucía, del 8-11% en las Islas Baleares y del 10% en Barcelona y Valencia.

Los impuestos españoles son más bajos que los franceses. En la tierra de Cervantes, el impuesto sobre la propiedad es la mitad que en Francia. En España, el impuesto de habitación no existe. Desde la reforma fiscal de 2014, los tipos impositivos en España han ido bajando. Este tipo es del 19% para los no residentes, mientras que en Francia es del 25-40% en función del tramo impositivo marginal.

Dependiendo de la región, los impuestos, tasas y gravámenes suman entre el 8 y el 13% del precio de compra. Por tanto, es posible reducir aún más los impuestos eligiendo la ciudad o región con el PIT más bajo.

Puede pagar su compra por transferencia bancaria, cheque o en efectivo. Si eliges esta última opción, tendrás que presentar al notario español un documento de la aduana francesa que acredite el origen de los fondos para compras superiores a 100.000 euros.

Si decide alquilar su propiedad, los ingresos por alquiler serán gravados al tipo del 19%. Sin embargo, deduciendo la depreciación anual, los gastos de mantenimiento y reparación, los impuestos y las tasas, puede reducir considerablemente o incluso eliminar los ingresos imponibles. Si los gastos superan el alquiler, el saldo puede deducirse en los cuatro años siguientes.

Una inversión de alquiler rentable

Invertir en inmuebles es más rentable en España que en Francia. Como los precios son más bajos en España, pagará menos cargas. Además, los alquileres están menos gravados, ya que el impuesto sobre las rentas de alquiler en España está fijado en el 19%.

España atrae a muchos turistas que suelen quedarse mucho más tiempo debido a su agradable clima (con una temperatura media anual de 16°C). Las villas y pisos de las localidades costeras cercanas a la frontera francesa, como las de la Costa Brava, son especialmente populares.

Lugares históricos, reservas naturales y kilómetros de playas son sólo algunos de los atractivos de España, por no hablar de su riqueza cultural, su gastronomía y su menor coste de vida. Realizar una inversión de alquiler en España le permite beneficiarse más que si realizara una inversión de alquiler en Francia, ya sea un alquiler de temporada o anual.