Onroerend goed: wat zijn de voor- en nadelen van niet-resident zijn (EU) in Spanje?

Spanje biedt een uitzonderlijke woonomgeving met zijn milde en aangename klimaat het hele jaar door, zijn zon die meer dan 310 dagen duurt, zijn idyllische landschappen en zijn kilometerslange kustlijn. Om al deze voordelen kiezen veel buitenlandse investeerders het land om hun tweede huis te kopen. Bovendien zijn de vastgoedprijzen in Spanje lager dan in Frankrijk en is het belastingstelsel gunstiger. Als u een onroerend goed in Spanje koopt, maar er minder dan 183 dagen per jaar woont, bent u een niet-ingezetene. Niet-ingezetene zijn in Spanje heeft echter niet alleen voordelen. Hier is een update.

Bijzonder aantrekkelijke prijzen

Financieel gezien is investeren in Iberisch vastgoed een aantrekkelijke propositie. Sinds het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel in 2008 zijn de prijzen in Spanje inderdaad gedaald. In zeven jaar tijd zijn ze met 40-60% gedaald. Ondanks een lichte stijging sinds de tweede helft van 2015, blijft Madrid, de Spaanse hoofdstad, een van de goedkoopste steden in Europa, met een gemiddelde van 2.800 euro per vierkante meter en oplopend tot 4.000 euro in de meest exclusieve gebieden, vergeleken met 8.125 euro in Parijs. In kuststeden zoals Playa De Aro, Roses o Lloret de Mar ligt de prijs per vierkante meter gemiddeld rond de 2.500 euro, wat zeer betaalbaar is in vergelijking met de prijs per vierkante meter in bijvoorbeeld de Côte d'Azur. Het is dus interessanter om in Spaans onroerend goed te investeren als u alleen naar de prijzen kijkt.

Een ander aankoopproces dan in Frankrijk

Voor het kopen van een onroerend goed in Spanje gelden niet dezelfde procedures als in Frankrijk. Het voorcontract is immers niet verplicht. Het wordt echter vaak in dezelfde vorm gebruikt als in Frankrijk. Het kan gaan om een wederzijdse belofte tot koop/verkoop of een eenzijdige koopoptie. De herroepingstermijn van tien dagen is in Spanje echter niet van toepassing. Bovendien is een leninggarantie niet vereist. Het is dus aan u om op verzoek van de bank een hypotheekgarantie op uw eigendom af te sluiten.

Een ander belangrijk voordeel is dat u een woningkrediet kunt krijgen tegen een lagere rente dan in andere EU-landen. Spanje verlaagde zijn rentetarieven na de financiële crisis van 2008. Het land verlaagde ook de btw met vier procentpunten. De transactiekosten voor onroerend goed zijn met 7% verlaagd. Bovendien is de transactietijd voor de aankoop van onroerend goed in Spanje korter dan in Frankrijk.

De rol van de notaris is ook een punt van verschil tussen het kopen van onroerend goed in Frankrijk en Spanje. Terwijl Franse notarissen alle wettelijke, administratieve en stedenbouwkundige controles van het onroerend goed vóór de verkoop uitvoeren, zijn Spaanse notarissen niet verplicht om deze informatie te controleren. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om de echtheid van het onroerend goed te controleren. Hij heeft ook het recht om de notaris te kiezen. Als koper moet u zich er dus bijvoorbeeld van vergewissen dat het kadaster correct is en dat het verkochte onroerend goed niet onderhevig is aan een hypotheek. Het is dus raadzaam een beroep te doen op een advocaat om onaangename verrassingen te voorkomen.

Lagere belastingen

De belangrijkste belasting in Spanje is de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) of overdrachtsbelasting op onroerend goed. Het totale bedrag aan ITP bij verkoop is 6% in Madrid, 7% in Baskenland, 8-10% in Andalusië, 8-11% op de Balearen en 10% in Barcelona en Valencia.

De Spaanse belastingen zijn lager dan de Franse. In het land van Cervantes is de onroerendgoedbelasting half zo hoog als in Frankrijk. In Spanje bestaat de belasting op bewoning niet. Sinds de belastinghervorming van 2014 dalen de belastingtarieven in Spanje. Dit tarief bedraagt 19% voor niet-ingezetenen, terwijl het in Frankrijk 25-40% bedraagt, afhankelijk van de marginale belastingschijf.

Afhankelijk van de regio bedragen de belastingen, rechten en heffingen tussen 8 en 13% van de aankoopprijs. Het is dus mogelijk de belastingen nog verder te verlagen door de stad of regio met de laagste PIT te kiezen.

U kunt uw aankoop betalen via bankoverschrijving, cheque of contant geld. Als u voor de laatste optie kiest, moet u de Spaanse notaris een document van de Franse douane overleggen waaruit de herkomst van het geld blijkt voor aankopen van meer dan 100.000 euro.

Als u besluit uw woning te verhuren, worden de huuropbrengsten belast tegen het tarief van 19%. Maar door jaarlijkse afschrijvingen, onderhouds- en reparatiekosten, belastingen en heffingen af te trekken, kunt u de belastbare inkomsten aanzienlijk verminderen of zelfs elimineren. Als uw uitgaven hoger zijn dan uw huur, kunt u het saldo in de komende vier jaar aftrekken.

Een rendabele huurbelegging

Investeren in onroerend goed is winstgevender in Spanje dan in Frankrijk. Aangezien de prijzen in Spanje lager zijn, betaalt u minder kosten. Bovendien worden de huren minder belast, aangezien de belasting op huurinkomsten in Spanje op 19% is vastgesteld.

Spanje trekt veel toeristen aan die de neiging hebben veel langer te blijven vanwege het aangename klimaat (met een gemiddelde jaartemperatuur van 16°C). Villa's en appartementen in kustplaatsen dicht bij de Franse grens, zoals die aan de Costa Brava, zijn bijzonder populair.

Historische plaatsen, natuurreservaten en kilometerslange stranden zijn slechts enkele van de attracties van Spanje, om nog maar te zwijgen van de culturele rijkdom, de gastronomie en de lagere kosten van levensonderhoud. Met een investering in de verhuur in Spanje kunt u meer voordeel behalen dan met een investering in de verhuur in Frankrijk, of het nu gaat om seizoensverhuur of jaarverhuur.