Как рассчитать налог на прибыль от недвижимости в Каталонии, Испания?

Известный своими приморскими курортами, захватывающими дух пейзажами и спокойным образом жизни, регион Каталонии ежегодно привлекает многих французских инвесторов в недвижимость. Вы купили недвижимость здесь и теперь хотите продать ее после того, как она оценена по достоинству? Тогда вам придется заплатить национальный налог на прирост капитала. Вы должны знать, что вы не будете платить один и тот же налог в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом или нет, старше или младше 65 лет, является ли это ваше основное место жительства или нет. Узнайте всю необходимую информацию о размере налога на прирост капитала, который вы будете платить в Испании.

Налог на прирост капитала для резидентов Испании

В Испании доход делится на общий доход (renta general) и доход от сбережений (renta del ahorro). Доход от капитала (на инвестиции и недвижимость) считается доходом от сбережений. С 2017 года резиденты постепенно платят налог на доход от сбережений в размере 19% (0-6 000 евро), 21% (6 000-50 000 евро) и 23% (более 50 000 евро).

Прибыль от прироста капитала по операциям с недвижимостью или прирост стоимости имущества рассчитывается следующим образом:

Прибыль от активов = цена продажи (фактическая цена продажи - затраты на передачу) - цена приобретения (фактическая цена приобретения + затраты на приобретение, т.е. гонорары нотариуса, регистрационные сборы и т.д.). + реформы и инвестиции - амортизация).

Реформы и инвестиции - это инвестиции, которые вы сделали, чтобы улучшить обитаемость жилья или доступ в здание.

Например, если вы продали свой дом в Эмпуриабраве и имеете доход в 120 000 евро, вам придется заплатить 26 480 евро налога.

Расчеты выглядят следующим образом: 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000).

Резиденты Испании могут воспользоваться определенными льготами по приобретению имущества, приобретенного 31 декабря 1994 года или до этой даты, при соблюдении определенных условий. Если вы приобрели недвижимость до этой даты и продали ее после 1 января 2015 года, вы можете получить выгоду от сокращения капитальной прибыли, которую вы накопили до 20 января 2006 года, при условии, что недвижимость продается за сумму 400 000 евро или меньше.

Эти сокращения (для достижений до 20 января 2006 г.) составляют 11,11%. Вы можете компенсировать убытки от капитала прочими доходами от прироста капитала или доходами от сбережений в текущем году, но для этого существуют определенные ограничения. Чистые убытки за один год могут быть перенесены на следующие четыре года.

Вы считаетесь налоговым резидентом Испании, если пребываете в Испании более 183 дней в году, т.е. 6 месяцев в году.

Налог на прирост капитала для нерезидентов в Испании

Если вы приобрели недвижимость в Испании, но не проживаете в ней, вы облагаетесь налогом на прирост капитала для нерезидентов (ЕС) или нерезидентов (не-ЕС) в Испании.

Любой прирост капитала, полученный в Испании при продаже недвижимости, облагается налогом по единой ставке 19% для нерезидентов. Однако, с 2015 года любой резидент другой страны ЕС или ЕЭЗ (Европейской экономической зоны), подписавший с Испанией соглашение об обмене налоговой информацией, может воспользоваться освобождением от налога, если он реинвестирует в новую основную резиденцию. Приобретенная недвижимость не обязательно должна находиться в Испании, но должна быть в стране ЕС или ЕЭП. Тем не менее, существует ряд условий, которые должны быть выполнены, чтобы воспользоваться льготой. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо действия, рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией.

Обратите внимание, что как резидент Испании, физическое лицо платит налоги при продаже любой другой недвижимости по всему миру в дополнение к налогам, которыми оно облагается в стране.

Освобождение от продажи основного места жительства для лиц старше 65 лет

Если вы старше 65 лет и являетесь резидентом Испании, у вас есть определенные преимущества с точки зрения налога на прирост капитала. Если вы продаете недвижимость, которая была вашей основной резиденцией более трех лет, вы не должны платить налог на прирост капитала, даже если вы не реинвестируете доходы в другую собственность. Однако вы должны выполнить определенные условия.

Кроме того, вы освобождаетесь от налога на прибыль от продажи любого другого имущества, если вы используете часть или все деньги от продажи, чтобы купить пожизненный аннуитет (renta vitalicia) в течение шести месяцев. В этом случае освобождается только сумма, которую вы инвестируете. Максимальная сумма, которую вы можете реинвестировать в пожизненный аннуитет для этой цели, составляет €240,000, остальная сумма будет облагаться налогом на прирост капитала. Опять же, применяются определенные условия.

Освобождение от продажи основного места жительства, если ему не исполнилось 65 лет

Реинвестиции доступны испанским жителям, когда они продают свой основной дом и инвестируют в новый. Чтобы иметь право на такое облегчение, недвижимость должна быть вашей основной резиденцией, и вы должны проживать в ней непрерывно в течение, по крайней мере, трех лет. Затем вы должны купить новую основную резиденцию в течение четырех лет, начиная с двух лет до продажи.

Налоговая льгота основывается на доле выручки от продажи, реинвестированной в новую резиденцию. Если новый дом стоит больше, чем цена продажи старого, то вся прибыль освобождается от уплаты налога. Если только 50% выручки от продажи реинвестировано, то освобождается только половина прибыли. Если продаваемая собственность заложена, то чистая выручка от продажи должна быть полностью реинвестирована, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.

Для того, чтобы применить реинвестиционные льготы, вы должны задекларировать прибыль в вашей испанской налоговой декларации с намерением реинвестировать вырученные средства в новую основную резиденцию. Если требуемые декларации не будут сделаны, то, скорее всего, испанские налоговые органы откажут в предоставлении льгот.

Обратите внимание, что это освобождение применяется только к испанским налоговым резидентам. Однако, для того, чтобы воспользоваться данным освобождением, основной резидент не обязательно должен находиться в Испании. То же самое относится и к новому месту жительства.