Wie berechnet man die Immobiliengewinnsteuer in Katalonien, Spanien?

Bekannt für seine Badeorte, die atemberaubende Landschaft und den entspannten Lebensstil, zieht die Region Katalonien jedes Jahr viele französische Immobilieninvestoren an. Haben Sie hier eine Immobilie gekauft und wollen diese nun verkaufen, nachdem sie an Wert gewonnen hat? Dann müssen Sie die nationale Kapitalertragssteuer zahlen. Sie sollten wissen, dass Sie nicht die gleiche Steuer zahlen, je nachdem, ob Sie einen Wohnsitz haben oder nicht, ob Sie über oder unter 65 Jahre alt sind, ob es Ihr Hauptwohnsitz ist oder nicht. Hier finden Sie alle Informationen, die Sie über die Höhe der Kapitalertragssteuer, die Sie in Spanien zahlen werden, wissen müssen.

Kapitalertragssteuer für Residenten in Spanien

In Spanien wird das Einkommen in allgemeines Einkommen (renta general) und Spareinkommen (renta del ahorro) unterteilt. Kapitalgewinne (aus Investitionen und Immobilien) werden als Spareinkommen betrachtet. Seit 2017 zahlen Residenten schrittweise eine Steuer auf Zinserträge in Höhe von 19 % (0-6.000 Euro), 21 % (6.000-50.000 Euro) und 23 % (über 50.000 Euro).

Der Kapitalgewinn aus Immobilien oder Grundstücksgewinnen wird wie folgt berechnet:

Vermögensgewinn = Verkaufspreis (tatsächlicher Verkaufspreis - Übertragungskosten) - Anschaffungspreis (tatsächlicher Anschaffungspreis + Anschaffungskosten, d. h. Notargebühren, Registergebühren usw. + Reformen und Investitionen - Abschreibung).

Umbauten und Investitionen sind Investitionen, die Sie getätigt haben, um die Bewohnbarkeit der Wohnung oder den Zugang zum Gebäude zu verbessern.

Wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus in Empuriabrava verkauft haben und einen Kapitalgewinn von 120.000 Euro erzielen, müssen Sie 26.480 Euro an Steuern zahlen.

Die Berechnung ist wie folgt: 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000).

In Spanien ansässige Personen können unter bestimmten Bedingungen von bestimmten Ermäßigungen für Immobilien profitieren, die am oder vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden. Wenn Sie eine Immobilie vor diesem Datum gekauft und nach dem 1. Januar 2015 verkauft haben, können Sie von einer Ermäßigung auf den Kapitalgewinn profitieren, den Sie bis zum 20. Januar 2006 angesammelt haben, vorausgesetzt, dass die Immobilie für einen Betrag von 400.000 Euro oder weniger verkauft wird.

Diese Ermäßigungen (für Gewinne, die bis zum 20. Januar 2006 erzielt wurden) betragen 11,11 %. Sie können Kapitalverluste mit anderen Kapitalgewinnen oder Sparerträgen im laufenden Jahr verrechnen, es gelten jedoch bestimmte Einschränkungen. Nettoverluste eines Jahres können auf die nächsten vier Jahre vorgetragen werden.

Sie gelten als Steuerinländer in Spanien, wenn Sie sich mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhalten, d.h. 6 Monate pro Jahr.

Kapitalertragssteuer für Nicht-Residenten in Spanien

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien gekauft haben, aber nicht dort wohnen, unterliegen Sie der Kapitalertragssteuer für Nicht-Residenten (EU) oder Nicht-Residenten (Nicht-EU) in Spanien.

Jegliche Kapitalgewinne, die in Spanien beim Verkauf von Immobilien erzielt werden, werden mit einem Pauschalsatz von 19 % für Nicht-Residenten besteuert. Seit 2015 kann jedoch jeder, der in einem anderen EU- oder EWR-Land (Europäischer Wirtschaftsraum) ansässig ist, das das Abkommen zum Austausch von Steuerinformationen mit Spanien unterzeichnet hat, von einer Befreiung profitieren, wenn er in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert. Die gekaufte Immobilie muss nicht in Spanien liegen, sondern in einem EU- oder EWR-Land. Es gibt jedoch eine Reihe von Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um in den Genuss der Befreiung zu kommen. Es ist daher ratsam, professionellen Rat einzuholen, bevor man etwas unternimmt.

Beachten Sie, dass eine natürliche Person als Resident in Spanien zusätzlich zu den Steuern, denen sie im Land unterliegt, auch Steuern auf den Verkauf anderer Immobilien weltweit zahlt.

Steuerbefreiung für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes, wenn über 65

Wenn Sie über 65 Jahre alt und in Spanien wohnhaft sind, haben Sie bestimmte Vorteile in Bezug auf die Kapitalertragssteuer. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die mehr als drei Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war, müssen Sie keine Kapitalertragssteuer zahlen, auch wenn Sie den Erlös nicht in eine andere Immobilie reinvestieren. Allerdings müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen.

Darüber hinaus sind Sie von der Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf einer anderen Immobilie befreit, wenn Sie einen Teil oder das gesamte Geld aus dem Verkauf innerhalb von sechs Monaten zum Kauf einer Leibrente (renta vitalicia) verwenden. In diesem Fall ist nur der Betrag, den Sie investieren, steuerfrei. Der maximale Betrag, den Sie zu diesem Zweck in die Leibrente reinvestieren können, beträgt 240.000 €, der Rest unterliegt der Kapitalertragssteuer. Auch hier gelten bestimmte Bedingungen.

Steuerbefreiung für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes, wenn dieser unter 65 Jahren liegt

Die Reinvestitionserleichterung steht spanischen Residenten zur Verfügung, wenn sie ihren Hauptwohnsitz verkaufen und in eine neue Immobilie investieren. Um sich für diese Erleichterung zu qualifizieren, muss die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein und Sie müssen dort ununterbrochen für mindestens drei Jahre gelebt haben. Sie müssen dann innerhalb von vier Jahren, beginnend zwei Jahre vor dem Verkauf, einen neuen Hauptwohnsitz kaufen.

Die Steuererleichterung basiert auf dem Anteil des Verkaufserlöses, der in die neue Wohnung reinvestiert wird. Wenn das neue Haus mehr kostet als der Verkaufspreis des alten Hauses, dann ist der gesamte Gewinn steuerfrei. Wenn nur 50 % des Verkaufserlöses reinvestiert werden, dann ist nur die Hälfte des Gewinns steuerfrei. Wenn die verkaufte Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss der Nettoerlös aus dem Verkauf vollständig reinvestiert werden, um der Kapitalertragssteuer zu entgehen.

Damit die Reinvestitionsvergünstigung zur Anwendung kommt, müssen Sie den Gewinn in Ihrer spanischen Steuererklärung mit der Absicht erklären, den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz zu reinvestieren. Wenn die erforderlichen Erklärungen nicht abgegeben werden, wird die Entlastung wahrscheinlich von den spanischen Steuerbehörden verweigert.

Beachten Sie, dass diese Befreiung nur für in Spanien steuerlich ansässige Personen gilt. Der Hauptwohnsitz muss jedoch nicht in Spanien sein, um von der Befreiung zu profitieren. Das Gleiche gilt für den neuen Wohnsitz.