L'impôt sur la plus-value en question

Comme dans tous les pays d'Europe, les opérations immobilières en Espagne ont des incidences fiscales qui peuvent prendre des formes variées. En d'autres termes, lorsque vous vendez, louez, donnez, rénovez ou achetez un bien immobilier, vous devrez payer des impôts. Dans le cas de la vente d'un immeuble, l'impôt appliqué est la plus-value immobilière. Cette charge fiscale fait depuis peu l'objet de nombreuses polémiques. Dans cet article, vous verrez comment prendre toutes les précautions nécessaires pour un investissement immobilier réussi.

Que faut-il savoir sur l'impôt sur la plus-value ?

L'impôt sur la plus-value immobilière est connu officiellement sous la dénomination : « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urban ». En langue française, cela signifie : « impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine ». Régi par la loi espagnole sur les impôts locaux, il ne concerne pas les parcelles de nature rustique. Il s'agit en effet d'un impôt qui est dû dès que la propriété d'un bien immobilier urbain passe d'une personne à une autre. En d'autres termes, il devient applicable lorsque vous vendez une maison, un appartement, ou même une parcelle. La particularité de cet impôt est qu'il s'applique sur la plus-value.

En réalité, les biens immobiliers ont tendance à prendre ou à perdre de la valeur. L'appartement acquis deux ans plus tôt ne sera certainement pas vendu au même prix dans cinq années. Cette différence entre le prix d'achat et le prix de revente est appelée plus-value. C'est ce montant qui sera alors imposé. Il s'agit d'un impôt municipal. Par conséquent, les règles qui le régissent varient légèrement d'une commune à une autre. En ce qui concerne la personne qui doit s'en acquitter, cela dépend de plusieurs facteurs. Dans le cas d'une vente ordinaire, il revient au vendeur de payer. Par contre, lorsque le vendeur n'est pas un résident espagnol, la responsabilité de s'acquitter de l'impôt pèse plutôt sur l'acheteur. Lorsqu'il est question d'une donation ou d'un héritage, c'est au bénéficiaire de s'en acquitter.

La fiscalité de l'immobilier en Espagne est l'une des nombreuses raisons pour lesquelles de plus en plus d'investisseurs se tournent vers des villes telles que Rosas, Platja D'Aro, Lloret de Mar. Pour profiter de meilleures conditions fiscales, l'idéal est de se faire aider d'un spécialiste du marché. Ce dernier vous aidera à trouver de belles villas et des appartements bien situés pour une résidence secondaire.

Impôt sur la plus-value : comment est déterminé le montant ?

Pour déterminer la valeur de cet impôt, la première chose à faire est de calculer le montant exact de la plus-value. Il faut principalement tenir compte de la valeur d'acquisition du terrain, et le pourcentage d'augmentation de sa valeur. En ce qui concerne le premier élément, il s'agit du montant réel d'achat du terrain, c'est-à-dire la valeur inscrite dans l'acte notarié, ou encore celle déclarée dans les actes de donation ou de succession. On parle également de valeur cadastrale.

Il faut ensuite se rendre à la mairie de la ville dans laquelle se trouve le bien concerné afin d'obtenir le taux de revalorisation qui est appliqué. Il s'agit en effet d'un taux annuel. Par conséquent, pour le calcul final, vous devrez considérer toutes les années de propriété. La période maximale à prendre en compte est de 20 ans. En principe, le taux de revalorisation est défini par chaque conseil municipal en fonction des réalités de son territoire. La loi régulatrice des impôts locaux a cependant mis en place des limites afin de mieux encadrer le calcul de cet impôt. Quelle que soit la commune, le taux d'augmentation de valeur appliqué à un bien dont la durée de possession est inférieure à 5 ans ne doit pas excéder 3,7 %. Pour une période de 10 ans, 15 ans, et 20 ans, le taux maximal applicable est respectivement de 3,5 %, 3,2 %, et 3 %.

Supposons que vous envisagez de vendre un appartement que vous possédez depuis 20 ans. La valeur cadastrale de son terrain est de 200 000 euros. Le bien en question se situe dans une commune qui a fixé le taux d'augmentation de valeur à 3 % par an. Pour obtenir la plus-value, il suffira alors de faire : (200 000 x 3 %) x 20, ce qui donnera la somme de 120 000 euros. C'est sur ce montant que ce sera appliqué le taux d'impôt de la plus-value, qui logiquement varie d'une mairie à une autre. Dans tous les cas, ce taux ne doit pas excéder 30 %. Sur la base de l'exemple précédent, le montant de l'impôt sur la plus-value peut alors donner : 120 000 x 30 % = 36 000 euros. Il se peut aussi qu'après calcul de la base imposable, le montant obtenu soit nul ou négatif. On parle dans ce cas de perte patrimoniale. Vous n'aurez alors pas d'impôt sur la plus-value à payer à la mairie.

Impôt sur la plus-value : quand doit-il être payé ?

Bien qu'elle soit municipale, la « plusvalía estatal » (l'autre nom de l'impôt sur la plus-value) a un délai de paiement qui est commun à toutes les mairies. En d'autres termes, que vous ayez investi à Rosas, à Barcelone, à Platja D'Aro, ou à Lloret de Mar, vous devrez vous acquitter de votre impôt dans le même délai. La date de paiement n'est cependant pas la même qu'il s'agisse d'une vente, d'un héritage, ou d'une donation. En principe, lorsqu'il est question de vente immobilière, vous disposez d'un délai non prolongeable de 30 jours pour payer l'impôt dû sur votre gain patrimonial. Le délai prend effet à partir de la transmission du bien. Par contre, lorsqu'il s'agit d'un héritage ou d'une donation, vous bénéficiez d'un délai de 6 mois pouvant être prolongé jusqu'à 1 an, notamment sans frais supplémentaires.

À titre de conseils, nous vous recommandons de toujours bien vous renseigner sur les obligations fiscales avant l'acquisition d'un bien, quel que soit le pays dans lequel vous investissez. Par exemple, les taxes sur l'achat immobilier en Espagne varient en fonction du type de bien. En maîtrisant ces facteurs, vous serez en mesure de faire un meilleur investissement. L'idéal, surtout lorsque vous investissez dans l'immobilier à l'étranger, est de vous faire accompagner par un spécialiste qui maîtrise les spécificités du marché.

Impôt sur la plus-value municipale : les exonérations de paiement

Dans certains cas prévus par la loi, l'impôt sur la plus-value immobilière ne sera pas appliqué.

Le vendeur du bien a plus de 65 ans

Si vous avez plus de 65 ans, et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier qui vous sert de résidence principale depuis au moins 3 ans, vous n'aurez pas d'impôt à payer. Par contre, cela devient un peu plus complexe lorsque la propriété du bien est partagée entre plusieurs personnes. Si l'un des vendeurs-propriétaires n'a pas au moins 65 ans, l'exonération ne pourra donc plus s'appliquer.

Les biens immobiliers acquis entre mai et décembre 2012

Pendant cette période, le marché immobilier résidentiel a été confronté à divers problèmes en Europe, et plus particulièrement en Espagne. Un décret a alors été adopté par le gouvernement, disposant que tous les biens achetés durant cette période sont exonérés de l'impôt sur la plus-value à hauteur de 50 %.

Les biens achetés avant 1995

Si vous avez acquis votre logement avant 1995, vous pourrez bénéficier d'un abattement exceptionnel sur la plus-value municipale. La condition est que le bien ait été vendu à moins de 400 000 euros.

Les non-résidents en Espagne

Si vous ne résidez pas en Espagne et que vous souhaitez y vendre un bien immobilier, vous devrez alors vous acquitter de l'impôt sur la plus-value comme tout le monde. La seule différence est qu'il vous sera appliqué un taux fixe. Pour les membres de l'UE, le taux appliqué au gain patrimonial est de 19 %. Si vous êtes hors de l'UE, le taux sera de 24 %.

Réinvestissement dans une résidence principale

Vous pouvez être exonéré de l'impôt sur la plus-value si vous réinvestissez le montant de la vente de votre logement dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. Il faut néanmoins que le bien initialement vendu ait été votre résidence principale pendant au moins 3 ans, et que le réinvestissement soit fait au maximum 2 ans après la vente.

L'exonération peut être partielle ou totale compte tenu du montant que vous réinvestissez dans votre nouveau logement. Dans le cas où vous auriez réinvesti une somme inférieure à celle que vous avez obtenue lors de la revente, l'impôt sera alors appliqué sur la différence. Votre nouvelle résidence doit aussi nécessairement se situer soit en Espagne, en Norvège, en Islande, ou dans l'Union européenne.

La vente en viager de résidence secondaire

L'exonération de l'impôt sur la plus-value ne concerne pas uniquement les résidences principales. Vous pouvez en bénéficier si vous vendez votre résidence secondaire, à la condition que vous ayez plus de 65 ans, et qu'il s'agisse d'une vente en viager dont le montant n'excède pas 240 000 euros.

Présentation et interprétation de la décision du tribunal constitutionnel

Le tribunal constitutionnel de l'Espagne prend depuis quelques années des décisions à l'encontre de l'impôt sur la plus-value municipale. Tout a commencé en 2017 où il avait déclaré la perception de cette taxe municipale inconstitutionnelle, et ce même dans le cas où la valeur cadastrale du terrain aurait diminué entre l'achat et la vente. Cette première décision était déjà une sorte de prise de position du tribunal constitutionnel par rapport à l'impôt sur la plus-value. Cela suscitait déjà à l'époque de nombreuses polémiques. Le verdict du TC ne suffira malheureusement pas à avoir un impact conséquent sur les modalités de calcul de l'assiette imposable, encore moins sur les conditions de liquidation de l'impôt.

Deux années plus tard, le tribunal constitutionnel revient à la charge avec une nouvelle décision. Cette fois-ci, il déclare la perception de l'impôt sur la plus-value immobilière inconstitutionnelle, particulièrement dans le cas où le montant à payer est supérieur à l'augmentation réelle de la plus-value. En d'autres termes, si l'impôt que vous devez payer se trouve être plus conséquent que le gain patrimonial obtenu à l'issue de la vente, il est alors contraire à la constitution. Par conséquent, conformément à la décision du tribunal, vous n'aurez absolument rien à payer. Cette situation est assez fréquente. C'est d'ailleurs l'une des nombreuses raisons pour lesquelles cet impôt est souvent sujet à controverse.

Dernièrement, le tribunal constitutionnel est revenu avec une nouvelle décision qui change complètement le cadre juridique de cette obligation fiscale qui pèse sur les investisseurs immobiliers. Selon la décision du TC, les articles 107.1, 107,2 A et 107,4 du décret législatif royal 2/2004 approuvant la loi réglementaire des trésors locaux, sont contraires aux dispositions constitutionnelles. Ces trois aspects étant désormais invalidés, le mode de calcul de l'assiette imposable en vue de la perception de l'impôt sur la plus-value est donc annulé. Les conséquences de cette énième décision du tribunal constitutionnel sont de divers ordres.

Ventes immobilières : les conséquences de la décision du tribunal constitutionnel

En réalité, la décision prise par le tribunal constitutionnel de l'Espagne vient mettre fin d'une manière ou d'une autre à l'existence de cet impôt. Pour le moment, sous réserve de l'adoption d'un nouveau mode de calcul légal, la « plusvalía estatal » est abrogée. Vous pouvez donc vendre et acheter des biens immobiliers sans avoir à vous acquitter de cette redevance communale. Cela ne signifie cependant pas que vous pouvez acheter des biens sans payer d'impôts en Espagne, car la décision concerne exclusivement l'impôt communal sur la plus-value.

L'arrêt du tribunal constitutionnel apporte la précision selon laquelle la décision n'a pas d'effet rétroactif. En d'autres termes, les affaires traitées jusque-là ne sont pas concernées. Il n'y a aucun moyen de réclamer ni d'obtenir un remboursement si vous avez déjà payé votre impôt sur la plus-value. Vous avez encore la possibilité de contester la décision du conseil municipal si votre affaire est toujours en cours. Vous serez alors écouté par les juridictions compétentes, et pourrez éventuellement ne pas avoir à payer l'impôt dû.

Du côté des municipalités, c'est le branle-bas de combat. Elles ont décidé de contre-attaquer en créant un nouvel impôt. Il s'agit de l'impôt sur les plus-values ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana » (IIVITNIU). Cela signifie en français « Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains ». Il doit être validé par le gouvernement espagnol et devient constitutionnel, comme le souhaite le TC, dans un objectif de non-soumission. Dans ce nouvel impôt, deux modes de calcul seront possibles. Cela permettra aux contribuables ainsi qu'aux communes de bénéficier d'un apport non négligeable. En effet, les ventes de logements seront plus élevées lors des cinq premières années. Dans cet article vous trouverez le nouveau calcul de l'Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains (IIVITNIU). 

La décision prise par le tribunal constitutionnel, ainsi que ce nouvel impôt, sont donc de très bonnes nouvelles pour les investisseurs de façon générale. Cet impôt qui venait considérablement réduire le gain issu de la vente d'un bien immobilier est enfin conjugué au passé. Si vous êtes amené à vendre à perte, vous n'aurez pas non plus à payer la nouvelle taxe. Vous pouvez donc profiter de cette situation assez particulière pour vendre rapidement vos biens immobiliers. Si vous résidez à l'étranger, un professionnel du marché vous aidera dans vos diverses démarches immobilières, et plus particulièrement pour l'achat d'une résidence secondaire.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité immobilière en espagne, contactez notre équipe d'experts qui en profiteront par la même occasion, pour vous faire découvrir l'offre des villas à vendre à Playa de Aro.