nouveau calcul de l'Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains (IIVITNIU)

À l'instar de la France, et de nombreux autres pays de l'Union européenne, lorsque vous investissez dans l'immobilier en Espagne, vous avez l'obligation de payer des impôts. Il en existe toute une variété en fonction du type d'opération (achat, vente, location, rénovation, don, héritage). Dans le cadre d'une vente, l'impôt dû est dénommé : plus-value municipale. Récemment annulé par le Tribunal constitutionnel (TC), il fait son grand retour avec de nombreuses nouveautés grâce aux municipalités. Spécialiste de l'investissement immobilier en Espagne, Immo365 Costa Brava vous aide à prendre les précautions nécessaires pour tirer profit de ce nouvel impôt appelé Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains Urbains (IIVITNIU).

IIVTNIU : contexte d'annulation et de réactivation

La plus-value municipale est un impôt perçu par les communes espagnoles sur le gain patrimonial réalisé à l'issue d'une vente immobilière. Il s'applique exclusivement aux biens immobiliers situés en milieu urbain, et est régi par loi sur les impôts locaux. Lors d'une opération de vente immobilière, il est payé par le vendeur. Par contre, lorsque le vendeur n'est pas un résident espagnol, c'est plutôt à l'acheteur de s'en acquitter. Dans le cadre d'un héritage ou d'une donation, il revient au bénéficiaire de le payer.

À travers plusieurs décisions successives, le Tribunal constitutionnel a montré son opposition à cet impôt. Le 26 octobre 2021, il déclare illégaux et contraires à la constitution certains articles de la loi régissant la « plusvalía estatal ». Le motif principal avancé par le TC était l'incohérence du système de calcul de l'assiette imposable.

Cet arrêt a ainsi marqué la fin de cet impôt qui a longtemps frustré les investisseurs immobiliers, notamment en raison de son caractère désavantageux. Si l'annulation de l'impôt sur la plus-value a été bien accueillie par les vendeurs de biens immobiliers, cela n'a pas été le cas des conseils municipaux. En effet, depuis cette date, les bénéficiaires de dons immobiliers, les vendeurs, et les héritiers n'ont pas été contraints de payer la taxe immobilière municipale. Or, même si cette redevance était indûment perçue, elle constituait une grande partie du budget des mairies.

En dehors des autorités communales, le gouvernement n'a pas également apprécié la décision rendue par le Tribunal constitutionnel, car il a été conscient de ses répercussions sur les finances de l'État. María Jesús Montero, ministre des Finances, a donc été instruit de procéder à des modifications concernant le mode de calcul de l'assiette de l'Impôt sur l'Augmentation de la Valeur de la Nature Urbaine (IIVTNU). L'objectif étant de réactiver très rapidement cet impôt qui est le fer de lance des finances des mairies, les travaux concernant les différentes modifications ont été accélérés.

Le 8 novembre 2021, ils ont été validés par le gouvernement qui a adopté un décret-loi royal 26/2021 consacrant le nouvel impôt sur la plus-value municipale. L'annulation de la plusvalía estatal n'aura ainsi duré que quelques semaines. Pour vendre votre bien immobilier en Espagne, vous devez désormais vous acquitter du nouvel IIVTNU. Il semble plus avantageux que celui qu'il vient remplacer.

Application et fonctionnement du nouvel impôt sur la plus-value

Même s'il partage de nombreuses similitudes avec l'ancien impôt, la nouvelle plusvalía estatal apporte de nombreux changements. Le plus important qui mérite d'être soulevé se rapporte au système de calcul de la base imposable. En effet, dans sa décision du 26 octobre dernier, le Tribunal constitutionnel laissait entrevoir que la seule condition pour que l'impôt sur l'augmentation de la valeur de la nature urbaine soit constitutionnellement légal était de modifier son mode de calcul.

Pour se conformer à l'arrêt du TC, le gouvernement a ainsi mis en place dans le nouvel impôt une méthode plus réaliste de détermination de la valeur de la taxe municipale immobilière. De façon concrète, lorsque vous vendez désormais votre bien immobilier dans une ville d'Espagne, deux options s'offrent à vous pour le paiement de l'impôt sur la plus-value. La première est qualifiée de « calcul objectif ». Ici, le montant de la taxe est déterminé sur la base de la valeur cadastrale de l'année d'acquisition et de l'année de vente du bien. Le coefficient utilisé pour le calcul est mis à jour de façon annuelle, ce qui d'ailleurs n'a jamais été le cas auparavant.

Quant à la deuxième méthode, elle est considérée comme étant un « calcul réel ». Ici, la base imposable est la différence entre le coût réel d'achat du bien, et son coût réel de vente. Le montant de l'impôt sera déterminé d'une façon similaire à l'ancienne méthode. En clair il prendra en considération :

• les taux d'imposition,
• le nombre d'années de propriété du logement,
• les tarifs fixés par chaque conseil municipal.

Par exemple, vous souhaitez procéder à la vente d'un bien immobilier acquis à 250 000 euros, et dont vous êtes l'unique propriétaire depuis 18 ans. La valeur cadastrale du terrain est estimée à 150 000 euros. Le taux de revalorisation appliqué dans la commune où se trouve le bien est de 3 % par an. Avec l'ancienne méthode de calcul, vous obtiendrez le montant de la plus-value en faisant : 150 000 x 3 % x 18. Il sera donc de 67 500 euros auxquels sera appliqué un taux variable selon les communes. En supposant que ce taux est de 25 %, l'impôt sur la plus-value sera de 16 875 euros.

Par contre, grâce à la nouvelle méthode, le montant de l'impôt sur la plus-value sera beaucoup plus bas. En supposant que vous avez vendu le même bien au bout de la même périodicité, et ce à 350 000 euros, pour déterminer le montant de la nouvelle plusvalía estatal, il faudra faire : (350 000 – 250 000) x 3 % × 18 x 25 %. Le montant à payer sera alors de 13 500 euros. Le nouvel impôt consacré par le conseil des ministres du 8 novembre dernier offre ainsi la possibilité au vendeur de choisir l'option de calcul qui lui convient le mieux. Vous êtes donc libre de préférer le calcul objectif au calcul réel.

Le mode de calcul n'est pas non plus la seule nouveauté apportée par le nouvel impôt communal. Dans le but d'éviter la spéculation immobilière, le gouvernement a prévu que la plusvalía estatal soit prélevée sur les ventes de moins d'un an. Quelle que soit la durée au bout de laquelle vous vendez votre bien, vous n'aurez néanmoins pas d'impôt à payer si vous ne tirez pas de bénéfice de l'opération.

Pour faciliter vos investissements immobiliers en Espagne, faites-vous accompagner par un spécialiste du marché tel qu'Immo365 Costa Brava. Nous vous aidons à trouver les biens immobiliers les mieux situés, et à profiter des innombrables avantages qu'offre le régime fiscal espagnol. Si vous souhaitez par exemple investir dans une des maisons à vendre à Playa de Aro, rendez-vous dans une de nos agences de la Costa Brava.