La fiscalité de l'immobilier en Espagne

L'investissement immobilier en Espagne intéresse de plus en plus d'Européens pour ses nombreux avantages. Les prix sont encore très attractifs, et vous pourrez profiter d'une bonne rentabilité si vous prenez les meilleures décisions. Nous expliquerons ici les notions de fiscalités immobilières sur le marché espagnol afin de vous aider à mieux planifier votre projet d'investissement.

L'IRPF, l'impôt sur le revenu des personnes physiques en Espagne

La fiscalité en Espagne dépend de la situation géographique, mais également du statut de l'investisseur. Même si vous n'êtes pas propriétaire, le fait d'être un résident en Espagne vous oblige à payer l'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas). Vous serez considéré comme un résident si vous vous retrouvez dans l'une des situations suivantes :

• Vous vivez sur le territoire espagnol durant plus de 183 jours en une année civile ;
• Vos activités économiques ou professionnelles ont leur centre principal basé en Espagne ;
• Votre conjoint et des enfants mineurs qui dépendent de vous résident habituellement en Espagne.

Prélevés à la source pour les salariés, les versements de l'impôt sur le revenu sont régularisés au moment de la déclaration annuelle.

Pour les autoentrepreneurs, l'État espagnol exige le paiement d'une avance fiscale de façon trimestrielle. Vous devriez payer 20 % de vos revenus nets, une avance qui est régularisée pendant la déclaration annuelle. Il faudra aussi déclarer et payer le différentiel de TVA, calculé à partir de la TVA facturée et la TVA encaissée.

Notons que les bases imposables en ce qui concerne l'impôt sur le revenu peuvent varier selon les caractéristiques personnelles et familiales de chaque personne. Vous pourriez ainsi avoir à payer entre 19% et 45% de votre revenu.

Rappelons également que certains locataires en Espagne sont soumis à des contrats de location les obligeant à payer l'impôt foncier appelé IBI. Souvent, ces frais varient entre 400 et 1000 euros.

La fiscalité sur votre achat immobilier en Espagne

Les coûts fiscaux liés à un achat de bien immobilier en Espagne varient en fonction de la nature de l'achat, neuf ou ancien, de sa situation géographique et du montant de l'acquisition.

Investissement immobilier dans le neuf

En Espagne, l'immobilier dans le neuf est défini par deux types d'impôts que sont l'IVA (la TVA) et l'AJD. La TVA appliquée sur l'achat d'un bien immobilier neuf en Espagne est de 10% sur l'ensemble du territoire sauf les Canaries où elle est de 6,5%.

L'AJD ou IAJD représente l'impôt sur les actes juridiques documentés (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados). Le taux appliqué varie en fonction des communautés autonomes :

• Pays basque 0% ;
• Andalousie, catalogne, dans la Communauté valencienne 1,5% ;
• Canaries 0,4 % ;
• Communauté de Madrid 0,7 % ;
• Baléares 1,2 %.

Lorsque le bien immobilier neuf est la propriété d'une banque qui l'a acheté avec un promoteur, le logement n'est pas soumis à la TVA, mais plutôt à l'ITP. Et quand le bien dispose de plus de deux places de garage, la TVA sur l'achat des garages passe de 10% à 21%.

Investissement immobilier dans l'ancien

En 2019, 81% des transactions immobilières en Espagne concernaient l'ancien. Celui-ci est soumis à l'impôt sur le transfert de propriété (ITP pour Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Le taux commun de l'ITP varie selon les régions espagnoles, et est compris entre 4 et 11% sur la valeur de l'achat. Dans certaines régions autonomes, le taux de l'ITP peut également être revu à la baisse en tenant compte de la valeur de l'acquisition, de l'âge ou encore des revenus de l'acheteur. Vous pourrez donc bénéficier d'une fiscalité plus intéressante si vous désirez d'investir à Roses plutôt qu'à Plava De Aro et Lloret de Mar. Pour avoir les informations exactes, vous devez vous référer à la législation de votre communauté autonome par rapport à l'ITP.

La fiscalité après l'acquisition de votre bien immobilier en Espagne

Que vous soyez résidents espagnols ou non, l'achat d'un bien immobilier vous rend redevable de plusieurs impôts de façon annuelle.

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'équivalent espagnol de l'impôt foncier. Il faut compter moins de 1000 euros par an pour les biens ayant une valeur inférieure à 300 000 euros. Cet impôt dépasse rarement les 2000 euros par an, peu importe la situation du bien.

L'Impôt sur le Patrimoine (IP) concerne uniquement les ménages disposant d'un patrimoine d'une valeur minimale de 700 000 euros, ou de 1 million d'euros quand il s'agit d'une résidence principale. Sur cet impôt, plusieurs communautés autonomes font des réductions fiscales. À Madrid par exemple, la réduction est de 100%, donc 0 euro d'impôt sur le patrimoine. Tandis qu'aux Canaries vous dépenserez 200 euros pour un actif total de 800 000 euros.

La fiscalité sur les revenus locatifs en Espagne

Les impôts sur les revenus locatifs dépendent du type de location. Pour une location classique longue durée (5 ans), vous pourrez déduire les frais tels que les gros travaux, rénovation, impôt foncier IBI, les assurances, charges de copropriété… de vos revenus bruts locatifs. Les revenus nets obtenus peuvent ensuite bénéficier d'un abattement de 60 % lorsque le propriétaire réside en Espagne.

Pour ce qui est de votre déclaration annuelle, les résidents espagnols doivent présenter dans la Déclaration d'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) leurs revenus locatifs nets après abattement. Pour le non-résident, il s'agira de l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), avec une taxation de 19 % sur les revenus locatifs nets pour les résidents de l'UE (plus Islande et Norvège) et 24 % pour les résidents extracommunautaires.

En ce qui concerne la location temporaire, le propriétaire même résident ne bénéficie pas des 60% d'abattements. Les taxes sont appliquées sur les revenus locatifs nets, c'est-à-dire les loyers desquels sont retirés les frais et charges sur la période de location pour les résidents en Union européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Il y a aussi la fiscalité sur les locations touristiques dont les revenus doivent être déclarés au moment de rédiger l'IRPF pour les résidents. Vous serez alors imposé à hauteur de 19%. Les non-résidents doivent faire une déclaration de façon trimestrielle, avec un taux d'imposition de 24%.

La fiscalité lors de la revente de votre bien et l'impôt sur les successions

Lorsque vous décidez de revendre votre bien immobilier, il y a une autre fiscalité qui s'applique. Il s'agit de l'impôt national sur la plus-value immobilière appelé Plusvalia de Hacienda. Le taux varie de 19 à 23% selon le montant de la plus-value. Il faut noter que plusieurs autres modalités entrent en jeux selon le type de résidence, l'âge du propriétaire, etc. En fonction de la localisation, vous payerez aussi l'impôt municipal sur la plus-value appelé Plusvalia municipal.

Quant à l'imposition sur la succession, le taux appliqué et les déductions fiscales sont très variables, mais ne dépassent pas 35%. Ils dépendent du lieu de résidence de l'héritier, du lien parental avec le défunt, la communauté de domicile, etc.

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