Besteuerung von Immobilien in Spanien

Immobilieninvestitionen in Spanien ziehen immer mehr Europäer an, weil sie viele Vorteile haben. Die Preise sind immer noch sehr attraktiv, und Sie werden eine gute Rentabilität genießen können, wenn Sie die besten Entscheidungen treffen. Wir werden hier die Konzepte der Immobilienbesteuerung auf dem spanischen Markt erklären, damit Sie Ihr Investitionsprojekt besser planen können.

IRPF, persönliche Einkommensteuer in Spanien

Die Besteuerung in Spanien hängt von der geografischen Lage, aber auch vom Status des Investors ab. Auch wenn Sie kein Immobilienbesitzer sind, sind Sie als Resident in Spanien verpflichtet, IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) zu zahlen. Sie werden als Resident betrachtet, wenn Sie sich in einer der folgenden Situationen befinden:

• Sie leben mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien;
• Ihre wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit hat ihren Schwerpunkt in Spanien;
• Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder, die von Ihnen abhängig sind, haben ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien.

Die Einkommensteuer wird für die Mitarbeiter an der Quelle abgezogen und zum Zeitpunkt der jährlichen Erklärung reguliert.

Der spanische Staat verlangt von Autounternehmern die Zahlung einer vierteljährlichen Steuervorauszahlung. Sie müssten 20 % Ihres Nettoeinkommens zahlen, ein Vorschuss, der während der jährlichen Erklärung reguliert wird. Außerdem müssen Sie die MwSt.-Differenz, die sich aus der in Rechnung gestellten und der eingenommenen MwSt. errechnet, erklären und abführen.

Es ist zu beachten, dass die Bemessungsgrundlagen für die Einkommensteuer je nach den persönlichen und familiären Merkmalen jeder Person variieren können. Sie müssen möglicherweise zwischen 19 % und 45 % Ihres Einkommens zahlen.

Es sollte auch daran gedacht werden, dass einige Mieter in Spanien Mietverträge haben, die sie verpflichten, die als IBI bekannte Grundsteuer zu zahlen. Oft variieren diese Gebühren zwischen 400 und 1000 Euro.

Besteuerung Ihres Immobilienkaufs in Spanien

Die steuerlichen Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien verbunden sind, variieren je nach Art des Kaufs, ob neu oder alt, der geografischen Lage und der Höhe des Kaufbetrags.

Neue Immobilieninvestition

In Spanien gibt es zwei Arten von Steuern für neu gebaute Immobilien: IVA (Mehrwertsteuer) und AJD. Die Mehrwertsteuer, die auf den Kauf einer neuen Immobilie in Spanien angewendet wird, beträgt landesweit 10 %, außer auf den Kanarischen Inseln, wo sie 6,5 % beträgt.

Die AJD oder IAJD ist die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados). Der angewandte Satz variiert je nach den Autonomen Gemeinschaften:

• Baskenland 0% ;
• Andalusien, Katalonien, in der Valencianischen Gemeinschaft 1,5 % ;
• Kanarische Inseln 0,4 % ;
• Gemeinschaft von Madrid 0,7 % ;
• Balearische Inseln 1,2 %.

Wenn die neue Immobilie im Besitz einer Bank ist, die sie mit einem Bauträger gekauft hat, unterliegt die Immobilie nicht der Mehrwertsteuer, sondern dem ITP. Und wenn die Immobilie mehr als zwei Garagenplätze hat, erhöht sich die Mehrwertsteuer auf den Kauf von Garagen von 10 % auf 21 %.

Immobilieninvestition im Alter

Im Jahr 2019 entfielen 81 % der Immobilientransaktionen in Spanien auf Altbauten. Letztere unterliegen der Grunderwerbssteuer (ITP für Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Der übliche Satz der ITP variiert je nach spanischer Region und liegt zwischen 4 und 11 % auf den Wert des Kaufs. In einigen Autonomen Regionen kann der ITP-Satz auch reduziert werden, um den Wert des Kaufs, das Alter oder das Einkommen des Käufers zu berücksichtigen. Sie können also von attraktiveren Steuersätzen profitieren, wenn Sie in Roses und nicht in Plava De Aro und Lloret de Mar investieren möchten. Für genaue Informationen sollten Sie sich auf die Gesetzgebung Ihrer Autonomen Gemeinschaft in Bezug auf den ITP beziehen.

Besteuerung nach dem Kauf Ihrer Immobilie in Spanien

Unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht, müssen Sie beim Kauf einer Immobilie jährlich mehrere Steuern bezahlen.

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist das spanische Pendant zur Grundsteuer. Sie beträgt weniger als 1000 Euro pro Jahr für Immobilien mit einem Wert von weniger als 300.000 Euro. Diese Steuer überschreitet selten 2.000 Euro pro Jahr, unabhängig von der Lage der Immobilie.

Die Vermögenssteuer (IP) gilt nur für Haushalte mit einem Mindestvermögen von 700.000 Euro bzw. 1 Million Euro im Falle eines Hauptwohnsitzes. Mehrere Autonome Gemeinschaften bieten Steuerermäßigungen auf diese Steuer an. In Madrid beispielsweise beträgt die Ermäßigung 100%, d.h. 0 Euro Vermögenssteuer. Während Sie auf den Kanarischen Inseln bei einem Gesamtvermögen von 800.000 Euro 200 Euro zahlen müssen.

Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien

Die Steuern auf Mieteinnahmen hängen von der Art der Vermietung ab. Bei einer klassischen Langzeitvermietung (5 Jahre) können Sie Ausgaben wie größere Arbeiten, Renovierung, IBI-Grundsteuer, Versicherung, Miteigentümergebühren usw. von Ihren Brutto-Mieteinnahmen abziehen. Das erzielte Nettoeinkommen kann dann von einem Freibetrag von 60% profitieren, wenn der Eigentümer in Spanien wohnt.

Was Ihre jährliche Steuererklärung betrifft, so müssen spanische Residenten ihre Nettomieteinnahmen nach Abzug in der persönlichen Einkommenssteuererklärung (IRPF) einreichen. Für Nicht-Residenten wird dies die Non-Resident Income Tax (IRNR) sein, mit einer 19 %igen Steuer auf die Nettomieteinnahmen für EU-Residenten (plus Island und Norwegen) und 24 % für Nicht-EU-Residenten.

Was vorübergehende Vermietungen betrifft, so profitiert der Eigentümer, auch wenn er ansässig ist, nicht von dem 60 %igen Rabatt. Steuern werden auf die Nettomieteinnahmen erhoben, d. h. auf die Miete, von der Gebühren und Abgaben über die Mietdauer abgezogen werden, und zwar für Gebietsansässige in der Europäischen Union (plus Island und Norwegen) und in voller Höhe für andere.

Es gibt auch die Besteuerung von touristischen Vermietungen, deren Einkünfte bei der Erstellung der PIT für Residenten angegeben werden müssen. Sie werden dann mit 19 % besteuert. Nicht-Residenten müssen vierteljährlich deklarieren, mit einem Steuersatz von 24%.

Besteuerung des Weiterverkaufs Ihrer Immobilie und Erbschaftssteuer

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie weiterzuverkaufen, gilt ein anderes Steuersystem. Dies ist die nationale Steuer auf Immobilien-Kapitalgewinne, genannt Plusvalia de Hacienda. Der Satz variiert von 19 % bis 23 %, je nach Höhe des Kapitalgewinns. Es ist zu beachten, dass verschiedene andere Modalitäten ins Spiel kommen, abhängig von der Art des Wohnsitzes, dem Alter des Eigentümers, etc. Je nach Standort zahlen Sie auch die Gemeindesteuer auf den Kapitalgewinn, die Plusvalia municipal.

Was die Erbschaftssteuer betrifft, so sind der angewandte Steuersatz und die Steuerabzüge sehr unterschiedlich, überschreiten aber nicht 35 %. Sie hängen vom Wohnort des Erben, der elterlichen Verbindung mit dem Verstorbenen, der Wohnsitzgemeinde usw. ab.