Fiscalidad de los inmuebles en España

La inversión inmobiliaria en España atrae cada vez a más europeos por sus múltiples ventajas. Los precios siguen siendo muy atractivos y podrá disfrutar de una buena rentabilidad si toma las mejores decisiones. Le explicaremos aquí los conceptos de la fiscalidad inmobiliaria en el mercado español para ayudarle a planificar mejor su proyecto de inversión.

IRPF, impuesto sobre la renta de las personas físicas en España

La fiscalidad en España depende de la ubicación geográfica, pero también de la condición del inversor. Aunque no sea propietario de un inmueble, ser residente en España le obliga a pagar el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Se le considerará residente si se encuentra en una de las siguientes situaciones:

• Vive en España más de 183 días en un año natural;
• Sus actividades económicas o profesionales tienen su centro principal en España;
• Su cónyuge y los hijos menores de edad que dependen de usted tienen residencia habitual en España.

El impuesto sobre la renta se retiene en origen para los empleados y se regulariza en el momento de la declaración anual.

El Estado español exige el pago de un anticipo de impuestos con carácter trimestral a los autoempresarios. Tendrá que pagar el 20% de sus ingresos netos, un anticipo que se regulariza durante la declaración anual. También tendrá que declarar y pagar el diferencial de IVA, calculado a partir del IVA facturado y el IVA recaudado.

Hay que tener en cuenta que las bases imponibles del IRPF pueden variar en función de las características personales y familiares de cada persona. Es posible que tenga que pagar entre el 19% y el 45% de sus ingresos.

También hay que recordar que algunos inquilinos en España están sujetos a contratos de alquiler que les obligan a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles conocido como IBI. A menudo estas tasas oscilan entre 400 y 1000 euros.

La fiscalidad de la compra de un inmueble en España

Los costes fiscales asociados a la compra de un inmueble en España varían en función de la naturaleza de la compra, ya sea nueva o antigua, de su ubicación geográfica y del importe de la compra.

Nueva inversión inmobiliaria

En España, los inmuebles de nueva construcción están sujetos a dos tipos de impuestos: El IVA y el AJD. El IVA que se aplica a la compra de una vivienda nueva en España es del 10% en todo el país, excepto en las Islas Canarias, donde es del 6,5%.

El AJD o IAJD representa el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El tipo aplicado varía según las Comunidades Autónomas:

• País Vasco 0% ;
• Andalucía, Cataluña, en la Comunidad Valenciana 1,5% ;
• Canarias 0,4% ;
• Comunidad de Madrid 0,7% ;
• Baleares 1,2%.

Cuando la vivienda nueva es propiedad de un banco que la ha comprado con un promotor, la vivienda no está sujeta al IVA, sino al ITP. Y cuando la vivienda tiene más de dos plazas de garaje, el IVA de la compra de garajes pasa del 10% al 21%.

Inversión inmobiliaria en la antigua

En 2019, el 81% de las transacciones inmobiliarias en España fueron en edificios antiguos. Estos últimos están sujetos al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). El tipo común del ITP varía según las regiones españolas y se sitúa entre el 4 y el 11% sobre el valor de la compra. En algunas Comunidades Autónomas, el tipo del ITP también puede reducirse para tener en cuenta el valor de la compra, la edad o los ingresos del comprador. Por lo tanto, puede beneficiarse de tipos impositivos más atractivos si desea invertir en Roses en lugar de en Plava de Aro y Lloret de Mar. Para obtener información exacta, debe consultar la legislación de su Comunidad Autónoma en relación con el ITP.

La fiscalidad después de la compra de su propiedad en España

Tanto si es residente en España como si no, la compra de una propiedad le hace tributar por varios impuestos anualmente.

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el equivalente español al impuesto sobre la propiedad. Es inferior a 1.000 euros al año para las propiedades con un valor inferior a 300.000 euros. Este impuesto rara vez supera los 2.000 euros anuales, independientemente de la situación del inmueble.

El Impuesto sobre el Patrimonio (IP) sólo se aplica a los hogares con un patrimonio mínimo de 700.000 euros, o 1 millón de euros en el caso de una vivienda habitual. Varias Comunidades Autónomas ofrecen reducciones fiscales en este impuesto. En Madrid, por ejemplo, la reducción es del 100%, es decir, 0 euros de impuesto sobre el patrimonio. Mientras que en las Islas Canarias se pasa a 200 euros sobre un patrimonio total de 800.000 euros.

Fiscalidad de las rentas de alquiler en España

Los impuestos sobre los ingresos por alquiler dependen del tipo de alquiler. En el caso de un alquiler clásico de larga duración (5 años), se pueden deducir de los ingresos brutos del alquiler los gastos de obras mayores, de renovación, del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), de los seguros, de los gastos de copropiedad, etc. Los ingresos netos obtenidos pueden entonces beneficiarse de una desgravación del 60% cuando el propietario reside en España.

En cuanto a su declaración de la renta anual, los residentes españoles deben presentar sus ingresos netos por alquiler después de la deducción en la Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Para los no residentes, será el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con un impuesto del 19% sobre los ingresos netos por alquiler para los residentes de la UE (más Islandia y Noruega) y del 24% para los no comunitarios.

En cuanto a los alquileres temporales, el propietario, aunque sea residente, no se beneficia del descuento del 60%. Los impuestos se aplican a los ingresos netos del alquiler, es decir, a la renta de la que se deducen las tasas y los gastos durante el periodo de alquiler para los residentes en la Unión Europea (más Islandia y Noruega) y en su totalidad para los demás.

También existe la tributación de los alquileres turísticos, cuyos ingresos deben declararse al elaborar el PIT para residentes. En ese caso, tributarán al 19%. Los no residentes tienen que declarar trimestralmente, con un tipo impositivo del 24%.

Impuestos sobre la reventa de su propiedad y el impuesto de sucesiones

Cuando usted decide revender su propiedad, hay un sistema fiscal diferente que se aplica. Se trata del impuesto nacional sobre las plusvalías inmobiliarias llamado Plusvalía de Hacienda. El tipo varía entre el 19% y el 23% en función del importe de la plusvalía. Hay que tener en cuenta que entran en juego otras modalidades en función del tipo de residencia, la edad del propietario, etc. Dependiendo de la ubicación, también pagará el impuesto municipal sobre la plusvalía, llamado Plusvalía municipal.

En cuanto al impuesto de sucesiones, el tipo aplicado y las deducciones fiscales varían mucho, pero no superan el 35%. Dependen del lugar de residencia del heredero, del vínculo parental con el fallecido, de la comunidad de residencia, etc.