Acheter en Espagne: bien comprendre la méthode de calcul des surfaces de biens immobiliers

Au moment de choisir un pays pour votre expatriation, temporaire ou de longue durée, votre projet de retraite ou tout autre projet de vie à l’étranger, l’Espagne est très souvent plébiscitée pour les nombreux avantages qu’elle offre aux citoyens francophones. Richesse et diversité culturelle, traditions culinaires incomparables, paysages époustouflants, centres urbains dynamiques et attractifs : l’Espagne offre un panorama attrayant pour qui souhaite changer de vie dans les meilleures conditions possibles.

Cependant, si vous avez un projet d’achat immobilier, en Espagne la méthode de calcul de la surface d’une maison ou d’un appartement est différente de la méthode utilisée dans le secteur de l’immobilier français. Méconnaître cette situation, c’est risquer de faire face à bien des déceptions lors de la visite. La plupart des potentiels acheteurs seront surpris de constater que les 120 m² sur papier ressemblent plutôt à un 100 m² dans la vie réelle.

Le mètre carré espagnol est-il plus petit que le mètre carré français ? À quoi cette différence de calcul de superficie est-elle due ?

Calcul de la surface habitable dans les pays francophones

En France, en Suisse et en Belgique, le calcul de la surface d’un logement se fait au regard de la loi Carrez. Cela implique notamment de prendre en compte dans le calcul, la totalité de l’espace clos, couvert et à usage privé du logement : on parle alors de surface habitable ou de surface utile.

Cette surface habitable comprend la somme des surfaces de plancher de chaque pièce (dont la hauteur sous plafond est au minimum de 1.80 m) auquel on soustrait la surface occupée par les murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres et marches d’escalier. Certains espaces annexes ouverts ou semi-ouverts ne sont pas pris en compte, c’est notamment le cas des balcons, loggias, terrasses ou jardins.

Ne rentre pas non plus en compte dans ce calcul, tous les espaces collectifs et communs d’un immeuble (entrée, couloir, ascenseur, salle commune…) ou d’un lotissement horizontal.

Surface construite et parties communes en Espagne

Chez notre voisin hispanophone, la réalité est tout autre et les agences immobilières espagnoles mettent avant tout l’accent sur la surface construite. Cette surface construite se calcule en prenant en compte l’intégralité de la superficie de la maison ou de l’appartement, épaisseurs de mur et de cloisons compris (dans le cas de murs mitoyens, on prend en compte seulement la moitié de l’épaisseur du mur). Le calcul à l’espagnol prend également en compte les surfaces communes et les annexes qui ne sont normalement pas comptabilisées dans le calcul français. Ainsi, balcons et loggias couverts ou disposant de 3 murs seront compris dans la surface construite du logement.

En ce qui concerne les parties communes, elles sont également incluses dans le calcul en appliquant un prorata selon la superficie de chaque logement qui compose l’immeuble. Par exemple, si vous souhaitez acheter un appartement de 50 m² dans un immeuble composé de 4 logements identiques, la superficie totale des logements est donc de 200 m², et les parties communes représentent 50 m². La superficie construite selon le modèle de calcul de superficie espagnol inclura donc une partie de la surface des espaces communs, au prorata de la superficie d’un appartement : (50 + (50/4) = 62,5 m².

En Espagne, on vous présentera donc un bien d’une superficie construite de 62,5 m², alors qu’en France, la surface habitable de ce même bien sera de 50 m².

Avant toute visite et tout achat, il est donc primordial de bien se renseigner sur les modalités de calcul de superficie en Espagne pour ne pas avoir de mauvaises surprises le jour venu.

Projet d’achat immobilier en Espagne : comment ne pas vous tromper ?

Si vous recherchez un bien depuis la France et si vous ne parlez pas bien la langue, ou du moins pas suffisamment pour éviter les pièges qu’implique une telle recherche, vous mettre en relation avec un professionnel de l’immobilier peut représenter pour vous de nombreux avantages.

Le marché de la location immobilière en Espagne n’étant pas réglementé de la même manière qu’en France, il peut être judicieux de confier votre projet immobilier à une agence francophone établie sur place afin de vous éviter mauvaises surprises et désagréments, et vous assurer une sécurité administrative et juridique.

Cela vous facilitera, en outre, le long travail de recherche sur des sites spécialisés, puisque l’agence immobilière prendra en charge à votre place, le travail de prospection de l’ensemble du marché immobilier espagnol (particuliers et professionnels) afin de vous proposer une sélection de biens qui répondent déjà à vos critères. Cela vous permettra également d’avoir l’avis de professionnels et de connaître plus en détail, le calcul de superficie du logement que vous vous apprêtez à visiter ou à acheter.

L’agence immobilière peut également se charger de l’organisation des potentielles visites de biens immobiliers qui répondent à vos exigences, vous évitant ainsi de multiplier les allers-retours fastidieux entre la France et l’Espagne.

Nouvel allié bilingue dans votre projet d’achat immobilier en Espagne, une agence immobilière francophone établie sur place peut être un réel avantage en cas de problèmes ou de litiges dus à la langue, et facilitera toutes les prises de contact avec le propriétaire de votre futur bien.

En résumé, dans le secteur de l’immobilier, l’Espagne et les pays francophones ne définissent pas l’espace au regard des mêmes normes et cela se ressent sur le calcul de la superficie d’un logement. L’Espagne privilégie la surface construite et inclut dans son calcul les parties communes, tandis que les pays francophones raisonnent en termes de surface utile, habitable et réellement exploitable.

Pour être sûr de ne pas faire d’erreur et vous garantir la réussite de votre projet d’achat immobilier en Espagne, faire confiance à un professionnel du secteur reste l’une des meilleures solutions. Laissez-vous séduire par un petit coin de paradis en bordure de méditerranée et venez visiter un de nos appartements à vendre à Playa de Aro. Pour cela, venez nous rendre visite dans notre agence immobilière à Playa de Aro pour avoir affaire aux meilleurs spécialistes en immobilier de la Costa Brava.