Wie kann man den Wert einer Immobilie mit einem Makler bewerten?

In Spanien, wie auch in vielen anderen Ländern, ist die Ermittlung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie eine sehr wichtige Formalität, wenn man eine Immobilie erbt. Dies hilft, Konflikte zwischen Erben und Probleme mit den Steuerbehörden zu vermeiden. Um dieses Verfahren durchzuführen und eine steuerliche Neufestsetzung zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, die Dienste eines Immobilienbüros in Anspruch zu nehmen. Wir stellen Ihnen hier die Vorteile der Kontaktaufnahme mit einer spezialisierten Struktur vor. Wir zeigen Ihnen auch, wie Sie eine Immobilie über ein Maklerbüro bewerten können.

Wertermittlung einer Immobilie: Warum ein Maklerbüro beauftragen?

In Regionen wie Rosas, Empuriabrava und Playa de Aro ist die Bewertung einer Immobilie ein symbolischer Akt, der meist die Expertise eines Fachmanns oder einer Immobilienagentur erfordert. Bevor eine Erbschaft in Spanien abgewickelt wird, sind die Erben nämlich verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, in der der Marktwert des gesamten vom Verstorbenen hinterlassenen Vermögens angegeben wird.

Wenn Sie sich an ein Immobilienbüro wenden, kann dieses Ihnen den tatsächlichen Marktwert der Immobilie nennen. Die Agentur stellt Ihnen qualifizierte Experten zur Seite, die den lokalen Immobilienmarkt genau kennen. Unter Berücksichtigung der Merkmale Ihres Wohnsitzes können sie Ihnen einen Kostenvoranschlag für Ihre Immobilie erstellen. Auf diese Weise können Sie sicher sein, einen Wert zu erhalten, der dem Marktwert nahe kommt.

Diese Fachleute helfen Ihnen nicht nur bei der Bewertung des Preises der vererbten Immobilie, sondern erstellen auch ein Immobilienzertifikat für Sie. Das Gesetz sieht eine Strafe gegen die Erben im Falle der Unterlassung oder Unterbewertung eines Nachlasses vor. Mit der Einschaltung einer qualifizierten Agentur vermeiden Sie also eine Steuerberichtigung. Außerdem kann das Immobilienbüro oder der Makler Sie besser beraten, wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und das Geld aus dem Verkauf unter den Erben aufzuteilen.

Wie wird die Bewertung einer Immobilie durch ein Maklerbüro durchgeführt?

Ob Sie sich in Rosas, Playa de Aro oder Lloret de Mar befinden, der Prozess zur Bewertung einer Immobilie in Spanien ist der gleiche. Die Agentur, die Sie in einer dieser Städte finden, wird in der gleichen Weise vorgehen. Einige bieten jedoch zusätzliche Dienstleistungen für einen maßgeschneiderten Service an.

Bei der Bewertung prüft das Maklerbüro zunächst, ob der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat. Ist dies nicht der Fall, erhält die Agentur eine Kopie vom Notariat und ermittelt anhand dieser, welche Erben darin benannt sind. Wenn der Verstorbene jedoch keine Zeit hatte, ein Testament zu errichten, erstellt die Agentur eine notarielle Urkunde (Declaración de Herederos).

In dieser Urkunde werden die Familienmitglieder und Verwandten, die vom Nachlass betroffen sind, sowie deren Rechte aufgeführt. Um diese Liste zu erstellen, stützt sich die Agentur auf die Unterlagen, die von den nahen Verwandten des Verstorbenen zur Verfügung gestellt werden. Die Agentur erstellt dann eine vollständige und aktuelle Liste aller Vermögenswerte des Verstorbenen. Nach diesem Schritt regelt der Notar den Nachlass auf eine der beiden folgenden Arten.

Die erste Möglichkeit ist, Ihnen ein "Wertgutachten" oder eine "Bescheinigung über die Wertermittlung" auszustellen. Mit diesem Dokument ist der Notar in der Lage, den Wert Ihrer Immobilie zu schätzen, ohne dabei in die Tiefe zu gehen. Vielmehr wird der Preis der Immobilie von der Agentur mit Hilfe von Online-Tools und auf der Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen ermittelt. Mit anderen Worten: Der Fachmann führt keine Überprüfung der Immobilie vor Ort durch.

Die zweite Option besteht aus einer genaueren und detaillierteren Schätzung. Hier nutzt die Agentur die ihr zur Verfügung stehenden Online-Datenbanken, um den Wert der Immobilie zu schätzen. Datenbanken wie "BIEN" und "PERVAL" enthalten Informationen über Trends, Preise und Statistiken für bestimmte Regionen sowie Adressen in der Nähe dieser Gebiete. Daher verwendet die Agentur diese Informationen, um Ihnen einen Wert zu nennen, der nahe am Marktwert liegt.

Steuerabrechnungen nach Immobilienbewertung

Nach der Veranlagung des Nachlasses zahlen Sie dem Finanzamt die Steuern und sonstigen Kosten, die den Nachlass betreffen. Dazu gehören die Erbschaftssteuer (Impuesto de Sucesiones), die Kapitalertragssteuer (Impuesto de la Plusvalía), Vermittlungsgebühren...

Für die Zahlung der Erbschaftssteuer verwenden die spanischen Steuerbehörden eine Stufentabelle mit Steuersätzen von 7,65 % bis 34 %. Diese Sätze werden auf den Betrag des von jedem Erben geerbten Kapitals angewendet. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt das Finanzamt auch den Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser und jedem Erben.

In der Tat werden Abzüge auf das geerbte Kapital angewandt. Die Höhe der Zulage hängt vor allem von Ihrer Beziehung zum Verstorbenen ab. Hier finden Sie eine Zusammenfassung der Steuerermäßigungen nach spanischem Recht:

• Nachkommen bis zum 21. Lebensjahr: zwischen 15.956,87 und 47.858,59 Euro
• Nachkommen, adoptierte Kinder über 21 Jahre, überlebende Ehegatten und Verwandte in aufsteigender Linie: 15.986,87 Euro
• Sonstige Familienerben: 7.993,46 Euro

Darüber hinaus sollten Sie wissen, dass sich diese Steuerermäßigungen in einigen Regionen Spaniens erhöhen können, da es sich hierbei um die vom nationalen Gesetz festgelegten Mindestgrenzen handelt.

Welche Folgen hat es, wenn Ihr Immobilienbesitz falsch bewertet wird?

Das Gesetz verlangt, dass die Erben die Erbschaftssteuer bezahlen, wenn sie ihre Nachlasserklärung abgeben. Bei dieser Erklärung müssen Sie alle Vermögenswerte und deren Marktwert auflisten. Bei Bösgläubigkeit oder Unterbewertung einer Immobilie setzen Sie sich bei einer Erbschaftssteuerprüfung hohen Strafen aus.

Wenn die Verwaltung feststellt, dass Sie den Kostenvoranschlag hintergangen haben, zahlen Sie eine Strafe, die zwischen 40 % und 80 % des fälligen Zuschlags liegt. Wenn diese Unterbewertung jedoch nicht beabsichtigt ist, zahlen Sie jeden Monat 0,40 % auf den Betrag der vom Finanzamt geforderten zusätzlichen Steuer. Zusätzlich zu der Steueranpassung können Sie bestraft werden, wenn die Immobilie schnell verkauft wird.

Wenn Sie nämlich die Immobilie zu einem höheren Preis als dem in der Erbschaftserklärung genannten verkaufen, wird das Finanzamt die Einkommensteuer von Ihrem Kapitalgewinn abziehen, was Ihnen nicht passt. Außerdem werden Sie im Falle einer Änderungserklärung bestraft. Um die Risiken zu begrenzen, können Sie die Bewertung also auch einem Maklerbüro anvertrauen.