Alquileres turísticos en España: normativa

¿Reside solo una parte de su tiempo en España? ¿Ha realizado alguna inversión en propiedad para alquilar? Es posible rentabilizar su compra alquilándolo temporalmente. Sin embargo, existen algunas regulaciones que debe conocer antes de aventurarse a alquilar su propiedad de forma temporal.

La obligación legal de una licencia turística

El alquiler de su alojamiento debe ser declarado a las autoridades españolas para obtener una licencia turística. Esta licencia se adquiere localmente, es decir, la solicitud de obtención debe realizarse al Ayuntamiento de la ciudad donde se encuentra el inmueble a alquilar. Esta licencia es obligatoria, sin ella, corre el riesgo de sufrir sanciones al poner su propiedad a disposición de los turistas.

Tenga en cuenta que esta licencia solo le permite un alquiler turístico a corto plazo, que no exceda los 31 días. Otro aspecto a tener en cuenta es que durante el periodo en el que ponga a disposición el inmueble, no se podrá acceder a él y está obligado a alquilar todo el alojamiento y no solo parte del mismo.

El objetivo principal de estas licencias turísticas es regular el mercado de alquiler de temporada. De hecho, el clima templado de la Costa Brava, situada en el noreste de Cataluña, hace de este lugar una región donde el turismo está en pleno auge casi todo el año. Comprar casas en venta en Almadrava, en Santa Margarita o en alguna de las encantadoras localidades de la Costa Brava es una apuesta segura para los inversores que buscan maximizar su rentabilidad. Cataluña puso en vigor en 2011 la legislación que permite a los particulares alquilar su propiedad. Muchos de los alojamientos aquí ubicados están destinados al alquiler turístico, y la facilidad de alquilarlos a través de plataformas como Airbnb o incluso Tripadvisor ha provocado cierta insatisfacción por parte de los hoteleros profesionales.

La licencia turística supone seguridad para que el arrendatario se beneficie de las garantías de las normas de higiene vigentes y la habitabilidad del alojamiento (equipamiento proporcionado, mobiliario, etc.).

Las condiciones para obtener la licencia

No se aprueban todas las solicitudes de propietarios que deseen alquilar su propiedad en España. En primer lugar, en algunas de las ciudades más turísticas, las licencias turísticas están congeladas, lo que provocará el rechazo de su solicitud. Es necesario que el alojamiento cumpla con varios criterios:

● el alojamiento debe tener el equipo mínimo disponible para permitir a los inquilinos una instalación inmediata    

● los inquilinos deben poder acceder a los diversos manuales de usuario y otras instrucciones relativas al equipamiento del alojamiento 

● las sábanas y la ropa de casa deben ser suficientes para permitir un repuesto por ocupante

● cada habitación debe tener una ventana      

● las ventanas deben estar provistas de contraventanas u otros elementos que aíslen la luz      

● el alojamiento debe estar equipado con un sistema de aire acondicionado para alquileres de verano (de mayo a septiembre). Sin embargo, esta obligación no es necesaria para alquileres entre los meses de octubre y abril.     

● los inquilinos deben poder encontrar un botiquín de primeros auxilios en el alojamiento       

● se realizará una limpieza del inmueble después de la partida de los inquilinos   

● se requiere el suministro de los artículos domésticos necesarios

● se debe transmitir información sobre las áreas comunes y las reglas de la casa      

Todas estas condiciones son determinantes para la obtención de la licencia turística necesaria para el alquiler por temporada de la vivienda.

Las repercusiones para los propietarios

Es importante comprender cómo debe declarar estos ingresos.

¿Es residente permanente de España? Entonces se deben declarar los ingresos netos por alquileres turísticos al declarar el impuesto sobre la renta de los residentes en España (IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ). La ley no prevé una reducción de impuestos para alquileres a corto plazo.

¿Vive fuera del país? En este caso, tendrá que pagar una devolución trimestral. Estos ingresos por alquiler se consideran como rendimiento del capital inmobiliario. Se deben declarar todos los ingresos y la tasa impositiva es del 19% para los ciudadanos de la Unión Europea, en comparación con el 24% fuera de la UE.

Al residir fuera de España, también tendrá que pagar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes que corresponde al 19% del 1,1% del valor catastral del inmueble si reside en la UE, y al 24% del 1,1% para los residentes fuera de la UE. Depende del propietario calcular el impuesto y completar la declaración IRNR, a diferencia del impuesto a la propiedad que es reclamado directamente por la localidad.

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