Compraventa de particular a particular en España

España es un país muy abierto a los inversores inmobiliarios extranjeros, lo que explica su éxito entre los franceses. Para comprar o vender una propiedad en España, puede elegir entre varios tipos de transacciones. Por ejemplo, es posible ponerse en contacto directamente con un comprador o un vendedor español para negociar sin intermediarios. Sin embargo, aunque esta opción parece muy sencilla y rentable, no es totalmente segura. ¿Cuáles son los riesgos específicos de la compra entre particulares en España? Descubra las respuestas en esta guía.

Los riesgos de comprar de particular a particular en España

Comprar una propiedad directamente a un vendedor español puede ser muy beneficioso si la transacción se lleva a cabo sin ninguna irregularidad. Lamentablemente, esto casi nunca ocurre cuando la venta se realiza de particular a particular. He aquí algunas razones para ello.

La barrera del idioma

En el contexto de una compra entre particulares en España, la barrera del idioma es una de las principales fuentes de complicación. ¿Por qué? Sencillamente porque es imposible concluir una transacción inmobiliaria sin una comunicación fluida. Por lo tanto, cuando una persona francesa decide ponerse en contacto directamente con una persona española para negociar la venta de un inmueble, el riesgo de fracaso o de malentendidos es muy alto. En el mejor de los casos, las negociaciones se alargarán, lo que puede resultar estresante para ambas partes. Además, numerosas irregularidades (beneficiosas para el vendedor) pueden introducirse en el procedimiento, haciendo que la transferencia sea jurídicamente poco clara.

Desacuerdos relacionados con la comprensión de las diferentes superficies en cada país

Francia (o Bélgica) y España no siguen las mismas reglas en cuanto al cálculo del metro cuadrado. En Francia, el metro cuadrado se calcula teniendo en cuenta las superficies con una altura de techo de al menos 1,80 m. De este total se restan el grosor de las paredes y la superficie cubierta por las escaleras para obtener la superficie habitable. Las superficies como balcones, garajes y porches no se incluyen en el cálculo.

En España, en cambio, la superficie de las viviendas que aparecen en los anuncios tiene en cuenta todos los elementos que la norma francesa excluye:

• La superficie de toda la vivienda, incluyendo paredes, escaleras, tabiques..
• La superficie de las zonas comunes
• El tamaño del balcón, si la casa tiene uno

Así, en el caso de un piso, por ejemplo, a menudo es necesario no contar entre el 10 y el 15% de la superficie construida indicada (que figura en los anuncios) para obtener la parte habitable de la vivienda (correspondiente al cálculo francés). En este contexto, un particular de Francia desinformado, corre el riesgo de llevarse una gran decepción más adelante si adquiere un inmueble basándose en las cifras brutas que le proporciona el vendedor. En el peor de los casos, el inmueble puede ser demasiado pequeño para sus necesidades.

La nota simple puede ser diferente al certificado del registro de la propiedad.

En circunstancias normales, antes de firmar un contrato de compraventa preliminar, el comprador debe realizar ciertas comprobaciones. Estas comprobaciones se refieren, entre otras cosas, a la titularidad del inmueble, al uso que se puede hacer de él y a las cargas que pueden recaer sobre el mismo. Toda esta información se menciona en la "nota simple", un documento informativo (auténtico) que puede solicitar a la Oficina Hipotecaria.

Sin embargo, no es aconsejable fiarse totalmente de los datos registrados en la simple anotación de una vivienda sin consultar el registro de la propiedad (que lleva el Ministerio de Hacienda). De hecho, puede haber discrepancias entre la información contenida en estos dos documentos. También pueden producirse errores. Sin embargo, no siempre es fácil para un particular desinformado realizar todas estas comprobaciones y encontrar una forma oficial de corregir uno de estos documentos en caso de error o incoherencia. Esto puede dar lugar a complicaciones más o menos importantes según el caso.

Problemas relacionados con el insuficiente conocimiento del marco jurídico español

Cuando se vende una propiedad en España, los notarios solo intervienen para verificar que la escritura está conforme a la ley. No realizan ninguna comprobación legal, administrativa o urbanística de la propiedad durante el proceso. Esta responsabilidad recae enteramente en el comprador. Así, cuando en una transacción entre particulares el comprador no es consciente de esta disposición por no dominar suficientemente el marco legal español, puede encontrarse en una situación delicada y ser estafado o víctima de un malentendido.

Falta de control sobre algunos pequeños detalles

Son muchos los trámites administrativos y legales que hay que realizar para adquirir una vivienda. Por ello, es muy fácil olvidar algunos pequeños detalles, como registrar los cambios en los servicios administrativos (ampliación, garaje...), transferir las facturas (agua, electricidad, gas)... Sin embargo, cuando estos trámites no se realizan durante la transacción, es el comprador quien se verá obligado a hacerlos después. Todos los gastos derivados de estas correcciones correrán enteramente a su cargo.

Las ventajas de trabajar con una agencia inmobiliaria que conozca España a fondo

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A diferencia de usted, un agente inmobiliario profesional conoce de memoria todos los procedimientos legales obligatorios en España antes de comprar una vivienda. Por lo tanto, puede garantizar que no se produzcan irregularidades en el procedimiento. También le guiará en los trámites administrativos, técnicos y financieros.

Al utilizarnos para comprar o vender una propiedad en España, todo lo que tiene que hacer es indicar sus preferencias a su agente inmobiliario y seguir el proceso de cerca.

Una transacción simplificada y segura

Utilizar una agencia inmobiliaria internacional es una garantía de seguridad y rapidez. Esta opción permite ahorrar mucho tiempo y gastos innecesarios.

Además, no debe temer que el vendedor desaparezca después de la transacción, porque una agencia inmobiliaria seria solo trata con personas de confianza.

Comprar entre particulares en España implica muchos riesgos. Para no dejarse engañar o para evitar sorpresas desagradables, recurra a una agencia inmobiliaria con experiencia, como nuestra agencia inmobiliaria en Tosa de Mar. 

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