AJD in Spanien: Der vollständige Leitfaden zum Verständnis dieser Immobiliensteuer

Die AJD in Spanien (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) ist eine wenig bekannte, aber unvermeidliche Steuer beim Kauf einer neuen Immobilie an der Costa Brava. Diese Verwaltungssteuer, die zusätzlich zur Mehrwertsteuer anfällt, stellt einen zusätzlichen Kostenfaktor dar, den jeder französische Investor in seinem Budget berücksichtigen muss. IMMO 365 Costa Brava, Immobilienexperte in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro und Cadaqués, erklärt Ihnen ausführlich, was die AJD ist, wie sie berechnet wird und warum sie je nach spanischer Region variiert.

Was ist die AJD in Spanien?

Definition und Grundsätze der AJD

Die AJD in Spanien, oder Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, ist eine Steuer, die auf notarielle und juristische Dokumente im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion erhoben wird. Diese Steuer ist seit vielen Jahren Teil des spanischen Steuersystems und gehört zu den indirekten Steuern, die Käufer beim Erwerb einer neuen Immobilie an der Costa Brava zahlen müssen.

Im Gegensatz zur ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die für Altimmobilien gilt, wird die AJD systematisch beim Kauf von Neubauten zusätzlich zur Mehrwertsteuer (IVA) erhoben. Dieser Unterschied ist grundlegend: Für eine Altimmobilie zahlen Sie nur die ITP, für eine Neubauimmobilie zahlen Sie die Mehrwertsteuer plus die AJD. Diese Doppelbesteuerung von Neubauten kann französische Investoren, die an das französische Steuersystem gewöhnt sind, überraschen.

Die AJD deckt speziell die Verwaltungskosten für die Beglaubigung des Kaufvertrags durch den Notar und dessen Eintragung in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) ab. Diese Steuer garantiert die Rechtssicherheit der Transaktion, indem sie das öffentliche Grundbuchsystem finanziert, das eine Säule des spanischen Immobilienwesens darstellt. Ohne diese Eintragung wäre Ihre Immobilie gegenüber Dritten nicht durchsetzbar, daher ist diese Steuer so wichtig.

Wann muss die AJD gezahlt werden?

Die AJD muss in Spanien ausschließlich beim Kauf einer neuen Immobilie gezahlt werden. Als „neu” gilt jede Immobilie, die zum ersten Mal von einem Bauträger, Bauunternehmer oder Immobilienfachmann verkauft wird und noch nie bewohnt war. Diese strenge Definition bestimmt die Anwendung der Mehrwertsteuer und der AJD anstelle der ITP.

Die Zahlung der AJD erfolgt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, gleichzeitig mit der Zahlung der Mehrwertsteuer. Der Käufer muss diese Steuer innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung entrichten. Der Notar berechnet in der Regel den genauen Betrag und unterstützt den Käufer bei den Zahlungsschritten gegenüber der Steuerbehörde der betreffenden Autonomen Gemeinschaft.

Es gibt auch Sonderfälle, in denen die AJD anfällt: bei der Aufnahme einer Hypothek auf eine Immobilie, bei bestimmten Gesellschaftsverträgen oder bei der Formalisierung bestimmter Rechtsdokumente. Im Immobilienkontext, der uns hier interessiert, betrifft die AJD jedoch hauptsächlich den Kauf von Neubauten und die Aufnahme von Hypotheken.

Die AJD-Sätze nach Autonomen Gemeinschaften

Regionale Unterschiede bei den AJD-Sätzen

Eine Besonderheit der AJD in Spanien besteht darin, dass sie je nach Autonomen Gemeinschaft unterschiedlich ist. Seit der Steuerdezentralisierung legt jede spanische Region ihren eigenen AJD-Satz fest, was zu erheblichen Unterschieden innerhalb des Landes führt. Diese regionale Autonomie kann je nach Lage der Immobilie zu Unterschieden in Höhe von mehreren Tausend Euro führen.

In Katalonien, wo sich die Costa Brava befindet, beträgt der AJD-Satz 1,5 % des Kaufpreises. Dieser Satz ist einer der höchsten in Spanien, neben Andalusien und der Autonomen Gemeinschaft Valencia, die ebenfalls 1,5 % anwenden. Für eine neue Immobilie im Wert von 300.000 € beträgt die AJD in Katalonien somit 4.500 €, ein nicht unerheblicher Betrag, der im Gesamtbudget berücksichtigt werden muss.

Im Gegensatz dazu wenden einige Regionen wesentlich günstigere Sätze an. Das Baskenland hat einen Satz von 0 % für die AJD, eine bemerkenswerte Ausnahme, die viele Investoren anzieht. Die Kanarischen Inseln bieten einen ermäßigten Satz von 0,4 %, während die Autonome Gemeinschaft Madrid ihre AJD auf 0,7 % festlegt. Die Balearen liegen mit 1,2 % dazwischen.

Diese regionalen Unterschiede haben einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten für den Erwerb einer neuen Immobilie. Eine Wohnung im Wert von 250.000 € kostet auf den Kanarischen Inseln 1.000 € AJD, in Madrid 1.750 €, auf den Balearen 3.000 € und in Katalonien 3.750 €. Dieser Unterschied von 2.750 € zwischen den Kanarischen Inseln und Katalonien für dieselbe Immobilie verdeutlicht die Bedeutung der Lage für das Kaufbudget.

AJD-Satz an der Costa Brava

Für Investoren, die sich für die Costa Brava interessieren, die Region, auf die sich IMMO 365 spezialisiert hat, ist es wichtig zu wissen, dass die AJD in Spanien zum katalanischen Satz von 1,5 % gilt. Dieser Steuersatz gilt für alle Städte der Region: Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro, Cadaqués, Lloret de Mar, Tossa de Mar und alle Küsten- und Binnenorte der Provinz Girona.

Konkret bedeutet dies, dass Sie beim Kauf einer neuen Wohnung in Roses für 200.000 € mit 20.000 € Mehrwertsteuer (10 %) + 3.000 € AJD (1,5 %), also insgesamt 23.000 € Steuern, rechnen müssen. Für eine neue Villa in Empuriabrava für 500.000 € müssen Sie mit 50.000 € Mehrwertsteuer und 7.500 € AJD rechnen, also insgesamt 57.500 € Steuern. Diese Beträge machen einen erheblichen Teil des Budgets aus und müssen von Beginn des Projekts an einkalkuliert werden.

Katalonien wendet diesen Satz von 1,5 % unabhängig vom Wert der Immobilie an. Im Gegensatz zur ITP, die in bestimmten Regionen progressiv sein kann, bleibt die katalanische AJD unabhängig vom Kaufpreis unverändert. Diese Stabilität erleichtert die vorläufigen Berechnungen und ermöglicht es den Käufern, ihren Erwerb genau zu budgetieren, sobald sie die Immobilie gefunden haben.

Berechnung und Steuerbemessungsgrundlage der AJD

Worauf basiert die Berechnung der AJD?

Die Berechnungsgrundlage für die AJD in Spanien ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie, wie er in der notariellen Kaufurkunde angegeben ist. Diese Steuerbemessungsgrundlage umfasst den Hauptpreis der Wohnung sowie alle im Verkauf enthaltenen Elemente: Parkplätze, Abstellräume, Einbauten. Wenn Ihr Erwerb mehrere separate Elemente umfasst, wird die AJD auf den Gesamtbetrag der Transaktion angewendet.

Es gibt jedoch eine wichtige Besonderheit: Seit dem 1. Januar 2022 schreibt eine Steuerreform vor, dass die Berechnungsgrundlage der höhere Betrag zwischen dem angegebenen Kaufpreis und dem vom Katasteramt berechneten „Referenzwert” (valor de referencia) ist. Dieser Referenzwert ist eine offizielle Schätzung des tatsächlichen Wertes der Immobilie, die dazu dient, zu niedrige Preisangaben zu bekämpfen.

Diese Regel wirkt sich hauptsächlich auf Altbauten für die ITP aus, kann aber in bestimmten Fällen auch für die AJD gelten. Wenn das Katasteramt den Wert einer neuen Immobilie auf 320.000 € schätzt, Sie diese jedoch für 300.000 € kaufen, könnte die AJD auf der Grundlage von 320.000 € berechnet werden. In der Praxis ist diese Situation bei neuen Immobilien, die direkt von Bauträgern gekauft werden, selten, aber es ist gut, sie zu kennen.

Konkretes Beispiel für die Berechnung der AJD

Nehmen wir ein praktisches Beispiel, um die Berechnung der AJD in Spanien an der Costa Brava besser zu verstehen. Stellen wir uns vor, Sie kaufen eine neue Wohnung in Platja d'Aro für 350.000 €. Hier die vollständige Aufschlüsselung der Steuern:

Mehrwertsteuer (IVA): 350.000 € × 10 % = 35.000 €

AJD: 350.000 € × 1,5 % = 5.250 €

Gesamtsteuern: 40.250 €

Gesamtpreis: 390.250 €

Zu diesen Beträgen kommen noch die Notarkosten (ca. 1.000 € für diese Art von Immobilie), die Kosten für die Eintragung im Grundbuch (ca. 500 €) und eventuell die Anwaltskosten hinzu, wenn Sie einen Rechtsbeistand in Anspruch nehmen (in der Regel zwischen 1.000 € und 2.000 €). Das über den Kaufpreis hinaus zu veranschlagende Gesamtbudget beläuft sich somit auf etwa 43.000 € bis 45.000 €, was 12 % bis 13 % des Immobilienpreises entspricht.

Für eine neue Villa in Cadaqués im Wert von 600.000 € würde die Berechnung wie folgt aussehen:

Mehrwertsteuer: 60.000 €

AJD: 9.000 €

Gesamtsteuern: 69.000 €

Gesamtpreis: 669.000 € (ohne sonstige Kosten)

Diese Beispiele verdeutlichen, wie wichtig es ist, den Kauf richtig zu budgetieren. Viele französische Käufer unterschätzen diese zusätzlichen Kosten und sehen sich bei der Unterzeichnung mit Finanzierungsschwierigkeiten konfrontiert.

AJD und Hypothek: doppelte Kosten

Die AJD auf Immobilienkredite

Die AJD in Spanien betrifft nicht nur den Kauf der Immobilie, sondern gilt auch bei der Aufnahme einer Hypothek. Diese Steuer wird auf die notarielle Urkunde über die Aufnahme des Hypothekendarlehens erhoben und stellt für Käufer, die eine Bankfinanzierung in Anspruch nehmen, zusätzliche Kosten dar.

Seit einer Reform im Jahr 2018 trägt nun die Bank die AJD auf die Hypothek und nicht mehr der Kreditnehmer. Diese wichtige Gerichtsentscheidung hat die Steuerlast umgekehrt und die Kosten für Käufer erheblich gesenkt. Zuvor musste der Kreditnehmer diese Steuer zusätzlich zu allen anderen Kosten entrichten, was den Erwerb von Wohneigentum noch teurer machte.

Trotz dieser guten Nachricht ist Vorsicht geboten. Einige Banken könnten versuchen, diese Kosten indirekt in ihre Kreditbedingungen einzubeziehen, indem sie beispielsweise etwas höhere Zinssätze anbieten, um ihre Steuerlast auszugleichen. Es empfiehlt sich daher, mehrere Bankangebote zu vergleichen und die angebotene Gebührenstruktur genau zu verstehen.

Bei einem Hypothekendarlehen von 200.000 € in Katalonien würde die AJD 3.000 € (1,5 %) betragen, die nun von der Bank zu tragen sind. Diese für den Kreditnehmer nicht unerhebliche Ersparnis erleichtert den Erwerb von Wohneigentum, insbesondere für Erstkäufer mit begrenztem Budget.

Gesamtkosten für einen Neukauf mit Darlehen

Wenn man in Spanien eine neue Immobilie mit einem Hypothekendarlehen kauft, müssen mehrere Ausgabenposten budgetiert werden. Nehmen wir das Beispiel einer neuen Wohnung in Roses im Wert von 250.000 €, die zu 70 % durch einen Kredit in Höhe von 175.000 € mit einer Eigenkapitalbeteiligung von 75.000 € finanziert wird:

Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie:

• Immobilienpreis: 250.000 €
• Mehrwertsteuer (10 %): 25.000 €
• AJD auf den Verkauf (1,5 %): 3.750 €
• Notarkosten: 800 €
• Eintragungskosten: 400 €
• Anwaltshonorar: 1.500 €Zwischensumme Kauf: 281.450 €

Kosten im Zusammenhang mit dem Darlehen (seit 2018 zu Lasten der Bank):

• AJD auf die Hypothek (1,5 % von 175.000 €): 2.625 € (von der Bank bezahlt)
• Bankbearbeitungsgebühren: 1.500 €
• Kosten für die Bewertung der Immobilie: 400 €
• Notarkosten für die Hypothek: 600 € Zwischensumme des vom Käufer zu zahlenden Darlehens: 2.500 €

Vom Käufer zu erwartender Gesamtbetrag: 283.950 €

Davon erforderliche Mindesteinlage: 75.000 € (30 %) + 33.950 € Kosten = 108.950 €

Dieses Beispiel zeigt, dass zusätzlich zu dem von der Bank geforderten Eigenkapital (in der Regel 30 % für Nicht-Residenten) weitere Ersparnisse in Höhe von etwa 13 bis 15 % des Immobilienpreises erforderlich sind, um alle Erwerbskosten zu decken.

AJD vs. ITP: Den Unterschied verstehen

Zwei Steuern für zwei Arten von Immobilien

Die Unterscheidung zwischen AJD und ITP ist für französische Investoren oft verwirrend. Diese beiden Steuern schließen sich gegenseitig aus, je nachdem, ob Sie eine neue oder eine alte Immobilie kaufen, aber sie gelten niemals gleichzeitig für denselben Immobilienkauf.

Für eine ALTE Immobilie: Sie zahlen nur die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Diese Steuer ersetzt sowohl die Mehrwertsteuer als auch die AJD. Ihr Satz variiert je nach Autonomen Gemeinschaft zwischen 4 % und 13 %. In Katalonien beträgt die ITP 10 % für Standardimmobilien und sogar 11 % für den Teil, der 1 Million Euro übersteigt. Für eine Altbauwohnung im Wert von 200.000 € in Roses zahlen Sie also 20.000 € ITP zuzüglich Notar- und Eintragungskosten.

Für eine NEUE Immobilie: Sie zahlen die Mehrwertsteuer (10 %) + die AJD (1,5 % in Katalonien). Diese beiden Steuern summieren sich in Katalonien auf 11,5 % des Kaufpreises. Für dieselbe Wohnung im Wert von 200.000 €, die jedoch neu ist, zahlen Sie 20.000 € Mehrwertsteuer + 3.000 € AJD = 23.000 €, also 3.000 € mehr als für die Altbauwohnung.

Dieser steuerliche Unterschied erklärt, warum Altbauten in Spanien manchmal finanziell attraktiver erscheinen als Neubauten, im Gegensatz zu Frankreich, wo Neubauten in der Regel steuerlich begünstigt werden. Neubauten bieten jedoch andere Vorteile: zehnjährige Garantien, aktuelle Energiestandards, keine sofortigen Renovierungsarbeiten, die diese zusätzlichen Steuerkosten rechtfertigen könnten.

Welche Regelung sollten Sie für Ihr Projekt wählen?

Die Wahl zwischen Alt- und Neubau sollte nicht nur auf der Besteuerung basieren, sondern auf einer Gesamtanalyse Ihres Investitionsvorhabens. An der Costa Brava hilft Ihnen IMMO 365 dabei, zu beurteilen, welche Option Ihren Zielen am besten entspricht.

Entscheiden Sie sich für eine NEUE Immobilie, wenn: Sie eine schlüsselfertige Immobilie ohne Renovierungsarbeiten suchen, Sie Wert auf aktuelle Energiestandards legen (wichtig aufgrund der neuen Vorschriften), Sie von Herstellergarantien profitieren möchten, Sie eine noch nie bewohnte Immobilie bevorzugen oder Sie eine moderne Ausstattung suchen (Haustechnik, Isolierung, leistungsstarke Klimaanlage). Die zusätzlichen Steuerkosten von 1,5 % AJD werden durch diese Vorteile und den Wegfall sofortiger Renovierungsarbeiten ausgeglichen.

Entscheiden Sie sich für eine ALTE Immobilie, wenn: Sie eine Immobilie mit mediterranem Charakter und Charme suchen, bereit sind, Renovierungsarbeiten durchzuführen, historische oder zentrale Lagen bevorzugen (die bei Neubauten oft nicht verfügbar sind), Ihr Budget knapp ist und jeder Prozentsatz zählt oder Sie atypische Immobilien schätzen, die in Neubauprojekten nicht zu finden sind. Die Ersparnis bei der AJD (1,5 %) kann einen Teil der notwendigen Renovierungsarbeiten finanzieren.

An der Costa Brava bietet der Markt eine ausgezeichnete Vielfalt an charmanten Altbauten, insbesondere in Cadaqués, wo die renovierten Fischerhäuser vor allem französische Kunden anziehen. Roses und Empuriabrava bieten hingegen zahlreiche moderne Neubauprojekte, oft mit Anlegeplatz in Empuriabrava.

Ermäßigungen und Befreiungen von der AJD

Gibt es Fälle, in denen Ermäßigungen gewährt werden?

Im Gegensatz zur ITP, die je nach Alter, Einkommen oder Familienstand des Käufers verschiedene Ermäßigungen vorsieht, bietet die AJD in Spanien weitaus weniger Möglichkeiten für Steuererleichterungen. Diese Steuer ist in der Regel nicht reduzierbar und wird zum vollen Satz angewendet, der von jeder Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird.

Einige Regionen haben jedoch spezifische Ermäßigungen eingeführt, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern oder bestimmte Arten von Käufen zu begünstigen. Diese Regelungen variieren erheblich von einer Autonomen Gemeinschaft zur anderen und können sich je nach regionaler Steuerpolitik ändern. Es wird daher empfohlen, sich zum Zeitpunkt des Kaufs über die geltenden Regelungen zu informieren.

In Katalonien gibt es derzeit keine nennenswerten Ermäßigungen auf die AJD für den Kauf von Standard-Wohnimmobilien. Der Steuersatz von 1,5 % gilt einheitlich für alle Käufer, unabhängig von ihrem Profil. Diese fehlende Differenzierung steht im Gegensatz zur ITP-Regelung, die reduzierte Steuersätze für junge Menschen unter 33 Jahren mit geringem Einkommen (5 % statt 10 %) oder für kinderreiche Familien vorsieht.

Bestimmte Arten von Immobilien werden jedoch besonders behandelt: Sozialwohnungen (vivienda protegida) können je nach Programm einem reduzierten oder gar keinem AJD-Satz unterliegen, und energieeffiziente Immobilien werden im Rahmen der ökologischen Wende für Steuervergünstigungen diskutiert.

Sonderfälle und besondere Situationen

Einige besondere Situationen in Bezug auf die AJD in Spanien sind erwähnenswert. Wenn Sie eine neue Immobilie von einer Bank kaufen, die sie von einem Bauträger erworben hat (Bankbestand), unterliegt die Immobilie in der Regel nicht der Mehrwertsteuer, sondern der ITP, wie eine Altimmobilie. In diesem Fall zahlen Sie keine AJD, sondern nur die ITP. Diese Situation betrifft hauptsächlich Immobilien, die von Banken aufgrund von Zahlungsausfällen zurückgenommen wurden.

Bei neuen Immobilien mit mehr als zwei Parkplätzen steigt die Mehrwertsteuer auf zusätzliche Garagen von 10 % auf 21 %. Die AJD wird jedoch weiterhin zum normalen Satz von 1,5 % auf die gesamte Transaktion, einschließlich dieser zusätzlichen Garagen, erhoben. Diese Besonderheit kann für Immobilien mit mehreren Parkplätzen erhebliche Mehrkosten verursachen.

Nicht in der EU ansässige Personen genießen keine Vorzugsbehandlung in Bezug auf die AJD. Unabhängig davon, ob sie französischer, belgischer, schweizerischer oder einer anderen Staatsangehörigkeit sind, zahlen alle Käufer den gleichen AJD-Satz. Nur Nicht-EU-Bürger könnten theoretisch im Rahmen neuer Rechtsvorschriften mit Erhöhungen konfrontiert werden, was jedoch derzeit keine Auswirkungen auf die AJD hat.

Zahlung und Erklärung der AJD

Zahlungsverfahren

Die Zahlung der AJD in Spanien erfolgt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar. Der Käufer hat nach der notariellen Beurkundung 30 Tage Zeit, um die Zahlung bei der Steuerbehörde der betreffenden Autonomen Gemeinschaft zu leisten. Diese Frist ist streng und ihre Nichteinhaltung kann zu Strafen und Verzugszinsen führen.

Der Notar berechnet in der Regel bei der Unterzeichnung den genauen Betrag der AJD und stellt alle für die Zahlung erforderlichen Informationen zur Verfügung. Er händigt dem Käufer die entsprechenden Steuerunterlagen aus, insbesondere eine Kopie der beglaubigten Urkunde, die als Grundlage für die Erklärung dient. In vielen Fällen kann der Notar oder der Anwalt des Käufers diesen Verwaltungsvorgang gegen eine Verwaltungsgebühr übernehmen.

Die Zahlung erfolgt in Katalonien über das Formular 600 (die Formularnummer kann je nach Region variieren). Dieses Steuerdokument muss mit den Angaben zur Transaktion ausgefüllt werden: Identität des Käufers, Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis, Berechnung der AJD. Die Zahlung kann online über das Steuerportal der Autonomen Gemeinschaft, per Banküberweisung oder persönlich in den Büros der Steuerbehörde erfolgen.

Nach erfolgter Zahlung stellt die Behörde einen Zahlungsbeleg aus, der für die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch unerlässlich ist. Ohne dieses Dokument, das die Entrichtung der AJD belegt, kann die Eintragung nicht abgeschlossen werden, wodurch die Immobilie in einer potenziell gefährlichen Rechtslücke verbleibt.

Folgen einer Nichtzahlung

Die Nichtzahlung der AJD in Spanien innerhalb der vorgeschriebenen Frist hat mehrere negative Folgen. Zunächst erhebt die Steuerbehörde automatisch Verzugszinsen, die täglich anfallen. Der gesetzliche Zinssatz in Spanien liegt in der Regel bei 3 % bis 4 % pro Jahr, was bei hohen AJD-Beträgen zu erheblichen Summen führen kann.

Außerdem können je nach Verzug Strafzahlungen verhängt werden. Beträgt der Verzug weniger als 3 Monate und erfolgt die Zahlung freiwillig vor einer Mahnung, bleibt die Strafzahlung begrenzt. Darüber hinaus oder wenn die Behörde die Zahlung einfordern muss, können die Strafzahlungen bis zu 20 % des geschuldeten Betrags betragen, bei Wiederholung oder nachweislicher Bösgläubigkeit sogar noch mehr.

Vor allem blockiert die Nichtzahlung der AJD die endgültige Eintragung der Immobilie im Grundbuch. Solange diese Steuer nicht entrichtet ist, kann der Käufer seine Immobilie nicht eintragen lassen, was zu einer prekären Rechtslage führt. Die Immobilie existiert zwar faktisch, aber nicht in den öffentlichen Registern, was einen Weiterverkauf, eine ordnungsgemäße Vermietung oder eine zukünftige Hypothek verhindert.

Um diese Komplikationen zu vermeiden, empfiehlt IMMO 365 Costa Brava dringend, einen Anwalt oder einen spezialisierten Sachbearbeiter (gestoría) zu beauftragen, der sich um alle steuerlichen Formalitäten nach dem Erwerb kümmert und so die Einhaltung der Fristen und die Konformität mit den gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet.

Die Begleitung durch IMMO 365 Costa Brava

Lokale Expertise und Steuerberatung

Angesichts der Komplexität des spanischen Immobiliensteuerrechts und insbesondere der AJD in Spanien ist die Unterstützung durch einen lokalen Fachmann unerlässlich. IMMO 365 Costa Brava mit Sitz in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro und Cadaqués verfügt über fundierte Kenntnisse des katalanischen Steuersystems und begleitet seine französischsprachigen Kunden durch alle Phasen ihres Erwerbs.

Dank unserer Fachkompetenz können wir präzise Kostenvoranschläge erstellen, die alle anfallenden Gebühren und Steuern enthalten. Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie interessiert, berechnen wir genau die Höhe der AJD, der Mehrwertsteuer oder der ITP (je nach Fall), der Notar- und Registrierungsgebühren sowie aller anderen damit verbundenen Kosten. Dank dieser Transparenz können Sie Ihre Investition ohne böse Überraschungen in Ruhe budgetieren.

Wir arbeiten eng mit auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwälten und kompetenten Verwaltungsfachleuten (gestorías) zusammen, die sich um alle administrativen und steuerlichen Formalitäten kümmern. Diese vertrauenswürdigen Partner kümmern sich um die fristgerechte Erklärung und Zahlung der AJD, die Eintragung im Grundbuch und alle notwendigen Schritte, um Ihren Erwerb rechtlich abzusichern.

Unser Komplettservice deckt den gesamten Kaufprozess ab: Suche nach der idealen Immobilie, Preisverhandlungen, rechtliche Überprüfungen, Beantragung der NIE (spanische Steueridentifikationsnummer), Begleitung zum Notar, Abwicklung der Steuerzahlungen und Nachbetreuung nach dem Kauf. Dieser schlüsselfertige Ansatz ermöglicht französischen Investoren einen sorgenfreien Kauf an der Costa Brava.

Steueroptimierung und Auswahl der Immobilie

Dank unserer Kenntnis des lokalen Marktes können wir Ihnen auch Immobilien mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte empfehlen. In bestimmten Fällen kann eine renovierte Altimmobilie trotz ihres weniger optimalen Zustands aufgrund der Ersparnis bei der AJD (Stempelsteuer) vorteilhafter sein als eine Neubauimmobilie. In anderen Fällen werden die zusätzlichen Steuerkosten für eine Neubauimmobilie durch den Wegfall von Renovierungsarbeiten und die angebotenen Garantien mehr als ausgeglichen.

Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen die optimale Steuerstrategie entsprechend Ihrem Profil: Haupt- oder Zweitwohnsitz, Mietprojekt, Vermögensanlage. Jede Situation erfordert unterschiedliche steuerliche Überlegungen, die über die Frage der AJD hinausgehen und auch die zukünftige Besteuerung von Mieteinnahmen, die Grundsteuer (IBI), potenzielle Wertsteigerungen und die Erbschaftssteuer umfassen.

Unser Ziel ist es, Ihnen zu ermöglichen, intelligent an der Costa Brava zu investieren, indem wir Ihre Investition maximieren und die Steuerkosten unter vollständiger Einhaltung der spanischen Gesetzgebung minimieren. Unsere Erfahrung mit Hunderten von französischen Kunden hat uns gelehrt, welche Fallstricke es zu vermeiden und welche Chancen es auf diesem überbordenden, aber komplexen Markt zu nutzen gilt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was genau ist die AJD in Spanien?

Die AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) ist eine Verwaltungssteuer, die auf notarielle und rechtliche Urkunden im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion erhoben wird. Bei Immobilienkäufen betrifft die AJD ausschließlich Neubauten und wird zusätzlich zur Mehrwertsteuer (10 %) gezahlt. Diese Steuer variiert je nach Autonomen Gemeinschaft zwischen 0 % im Baskenland und 1,5 % in Katalonien, Andalusien und der Autonomen Gemeinschaft Valencia. An der Costa Brava (Katalonien) beträgt der Steuersatz 1,5 % des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen AJD und ITP?

Die AJD und die ITP sind zwei Steuern, die sich gegenseitig ausschließen. Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) gilt nur für Altimmobilien und ersetzt allein die Mehrwertsteuer. Die AJD gilt nur für Neubauten zusätzlich zur Mehrwertsteuer. Für eine Altimmobilie zahlen Sie die ITP (10 % in Katalonien). Für eine neue Immobilie zahlen Sie Mehrwertsteuer (10 %) + AJD (1,5 %) = insgesamt 11,5 %. Die AJD stellt somit einen steuerlichen Aufschlag von 1,5 % auf den Neupreis dar.

Wie hoch ist die AJD für eine Immobilie im Wert von 300.000 € an der Costa Brava?

Für eine neue Immobilie im Wert von 300.000 € in Katalonien (Costa Brava) beträgt die AJD 4.500 € (300.000 € × 1,5 %). Hinzu kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von 30.000 € (10 %), sodass sich die Gesamtsteuerbelastung auf 34.500 € beläuft. Der zu zahlende Endpreis beträgt somit 334.500 €, zu denen noch die Notarkosten (ca. 1.000 €), die Eintragungskosten (ca. 500 €) und eventuell die Anwaltskosten (1.500 bis 2.000 €) hinzukommen.

Wer zahlt die AJD auf die Hypothek?

Seit einer Reform im Jahr 2018 zahlt die Bank die AJD auf die Aufnahme der Hypothek und nicht mehr der Kreditnehmer. Diese wichtige Gerichtsentscheidung hat die Anschaffungskosten für Käufer erheblich gesenkt.

IMMO 365 Costa Brava begleitet Sie bei Ihrem Immobilienprojekt in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro und Cadaqués. Dank unserer Expertise auf dem französischen Markt und unserer fundierten Kenntnisse der Region können wir Ihnen helfen, die ideale Immobilie an der Costa Brava zu finden, wo Kulturerbe und mediterrane Lebensqualität harmonisch miteinander verschmelzen.