AJD in Spanje: de complete gids om deze onroerendgoedbelasting te begrijpen

De AJD in Spanje (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) is een weinig bekende maar onvermijdelijke belasting bij de aankoop van een nieuw onroerend goed aan de Costa Brava. Deze administratieve belasting, die bovenop de btw komt, vertegenwoordigt een extra kost die elke Franse investeerder in zijn budget moet opnemen. IMMO 365 Costa Brava, vastgoedexpert in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro en Cadaqués, legt u in detail uit wat de AJD is, hoe deze wordt berekend en waarom deze per Spaanse regio verschilt.

Wat is de AJD in Spanje?

Definitie en principes van de AJD

De AJD in Spanje, of Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, is een belasting die van toepassing is op notariële en juridische documenten met betrekking tot een onroerendgoedtransactie. Deze belasting maakt al vele jaren deel uit van het Spaanse belastingstelsel en is een van de indirecte belastingen die kopers moeten betalen bij de aankoop van een nieuw onroerend goed aan de Costa Brava.

In tegenstelling tot de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die van toepassing is op bestaande woningen, wordt de AJD systematisch geheven bij de aankoop van nieuwe woningen, als aanvulling op de btw (IVA). Dit onderscheid is fundamenteel: voor een bestaande woning betaalt u alleen de ITP; voor een nieuwe woning betaalt u de btw plus de AJD. Deze dubbele belasting op nieuwbouw kan Franse investeerders die gewend zijn aan het Franse belastingstelsel verrassen.

De AJD dekt specifiek de administratieve kosten voor de authenticatie van de koopakte door de notaris en de registratie ervan in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Deze belasting garandeert de rechtszekerheid van de transactie door het openbare registratiesysteem voor onroerend goed te financieren, de pijler van het Spaanse vastgoedstelsel. Zonder deze registratie zou uw eigendom niet tegenstelbaar zijn aan derden, vandaar het belang van deze belasting.

Wanneer moet de AJD worden betaald?

De AJD moet in Spanje uitsluitend worden betaald bij de aankoop van een nieuw onroerend goed. Als “nieuw” wordt beschouwd elk onroerend goed dat voor het eerst wordt verkocht door een projectontwikkelaar, een bouwer of een vastgoedprofessional en dat nog nooit bewoond is geweest. Deze strikte definitie bepaalt de toepassing van de btw en de AJD in plaats van de ITP.

De betaling van de AJD vindt plaats op het moment van ondertekening van de koopakte bij de notaris, tegelijk met de betaling van de btw. De koper moet deze belasting binnen 30 dagen na ondertekening betalen. De notaris berekent doorgaans het exacte bedrag en begeleidt de koper bij de betaling aan de belastingdienst van de betreffende autonome gemeenschap.

Er zijn ook speciale gevallen waarin de AJD van toepassing is: bij het vestigen van een hypotheek op onroerend goed, bij bepaalde vennootschapsakten of bij het opstellen van bepaalde juridische documenten. In de context van onroerend goed waar wij ons mee bezighouden, heeft de AJD echter voornamelijk betrekking op de aankoop van nieuwe onroerende goederen en het vestigen van hypotheken.

De AJD-tarieven volgens de autonome gemeenschappen

Regionale variatie in AJD-tarieven

Een van de bijzonderheden van de AJD in Spanje is dat deze varieert naargelang de autonome gemeenschap. Sinds de fiscale decentralisatie stelt elke Spaanse regio zijn eigen AJD-tarief vast, waardoor er aanzienlijke verschillen zijn ontstaan binnen het grondgebied. Deze regionale autonomie kan duizenden euro's verschil betekenen, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed.

In Catalonië, waar de Costa Brava ligt, bedraagt het AJD-tarief 1,5% van de aankoopprijs. Dit tarief is een van de hoogste in Spanje, naast Andalusië en de regio Valencia, waar ook 1,5% wordt toegepast. Voor een nieuw onroerend goed van € 300.000 bedraagt de AJD in Catalonië dus € 4.500, een niet te verwaarlozen bedrag dat in het totale budget moet worden opgenomen.

Daarentegen hanteren sommige regio's veel gunstigere tarieven. Het Baskenland hanteert een tarief van 0% op de AJD, een opmerkelijke uitzondering die veel investeerders aantrekt. De Canarische Eilanden bieden een verlaagd tarief van 0,4%, terwijl de Gemeenschap van Madrid haar AJD vaststelt op 0,7%. De Balearen bevinden zich in een tussenpositie met 1,2%.

Deze regionale verschillen hebben een aanzienlijke invloed op de totale aankoopkosten van een nieuw onroerend goed. Een appartement van € 250.000 kost € 1.000 aan AJD op de Canarische Eilanden, € 1.750 in Madrid, € 3.000 op de Balearen en € 3.750 in Catalonië. Dit verschil van € 2.750 tussen de Canarische Eilanden en Catalonië voor hetzelfde onroerend goed illustreert het belang van de locatie in het aankoopbudget.

AJD-tarief aan de Costa Brava

Voor investeerders die geïnteresseerd zijn in de Costa Brava, het expertisegebied van IMMO 365, is het essentieel om te onthouden dat de AJD in Spanje van toepassing is op het Catalaanse tarief van 1,5%. Dit tarief geldt voor alle steden in de regio: Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro, Cadaqués, Lloret de Mar, Tossa de Mar en alle kust- en binnenlandse gemeenten van de provincie Girona.

Concreet betekent dit dat als u een nieuw appartement in Roses koopt voor € 200.000, u rekening moet houden met € 20.000 btw (10%) + € 3.000 AJD (1,5%), ofwel € 23.000 aan belastingen in totaal. Voor een nieuwbouwwoning in Empuriabrava van € 500.000 moet u rekenen op € 50.000 aan btw en € 7.500 aan AJD, ofwel € 57.500 aan belastingen. Deze bedragen vormen een aanzienlijk deel van het budget en moeten vanaf het begin van het project worden ingecalculeerd.

Catalonië past dit tarief van 1,5% toe, ongeacht de waarde van het onroerend goed. In tegenstelling tot de ITP, die in sommige regio's progressief kan zijn, blijft de Catalaanse AJD vast, ongeacht de aankoopprijs. Deze stabiliteit vergemakkelijkt de prognoses en stelt kopers in staat om hun aankoop nauwkeurig te begroten zodra het onroerend goed is geïdentificeerd.

Berekening en belastbare grondslag van de AJD

Waarop wordt de AJD berekend?

De berekeningsgrondslag van de AJD in Spanje is over het algemeen de aankoopprijs van het onroerend goed zoals vermeld in de notariële koopakte. Deze belastbare grondslag omvat de hoofdprijs van de woning en alle elementen die bij de verkoop zijn inbegrepen: parkeerplaatsen, berging, ingebouwde voorzieningen. Als uw aankoop uit verschillende afzonderlijke elementen bestaat, wordt de AJD toegepast op het totale bedrag van de transactie.

Er is echter een belangrijke bijzonderheid: sinds 1 januari 2022 schrijft een belastinghervorming voor dat de berekeningsbasis het hoogste bedrag is tussen de aangegeven aankoopprijs en de “referentiewaarde” (valor de referencia) die door het kadaster wordt berekend. Deze referentiewaarde is een officiële schatting van de werkelijke waarde van het onroerend goed, bedoeld om lagere prijsverklaringen tegen te gaan.

Deze regel heeft vooral gevolgen voor oude onroerende goederen voor de ITP, maar kan in bepaalde gevallen ook van toepassing zijn op de AJD. Als het kadaster een nieuw onroerend goed op € 320.000 schat, terwijl u het voor € 300.000 koopt, kan de AJD worden berekend op basis van € 320.000. In de praktijk komt deze situatie zelden voor bij nieuwe woningen die rechtstreeks bij projectontwikkelaars worden gekocht, maar het is goed om hiervan op de hoogte te zijn.

Concreet voorbeeld van de berekening van de AJD

Laten we een praktisch voorbeeld nemen om de berekening van de AJD in Spanje aan de Costa Brava goed te begrijpen. Stel dat u een nieuw appartement in Platja d'Aro koopt voor € 350.000. Hieronder vindt u een volledig overzicht van de belastingen:

BTW (IVA): € 350.000 × 10% = € 35.000

AJD: € 350.000 × 1,5% = € 5.250

Totaal belastingen: € 40.250

Totaal te betalen bedrag: € 390.250

Bij deze bedragen komen nog de notariskosten (ongeveer € 1.000 voor dit type onroerend goed), de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister (ongeveer € 500) en eventueel de honoraria van een advocaat als u juridisch advies inwint (meestal tussen € 1.000 en € 2.000). Het totale budget dat u bovenop de aankoopprijs moet voorzien, bedraagt dus ongeveer € 43.000 tot € 45.000, ofwel 12% tot 13% van de prijs van het onroerend goed.

Voor een nieuwe villa in Cadaqués van € 600.000 zou de berekening als volgt zijn:

BTW: € 60.000

AJD: € 9.000

Totaal aan belastingen: € 69.000

Totale prijs: € 669.000 (exclusief andere kosten)

Deze voorbeelden illustreren hoe belangrijk het is om uw aankoop goed te budgetteren. Veel Franse kopers onderschatten deze extra kosten en worden bij de ondertekening geconfronteerd met financieringsproblemen.

AJD en hypotheek: dubbele kosten

De AJD op hypothecaire leningen

De AJD in Spanje heeft niet alleen betrekking op de aankoop van onroerend goed, maar geldt ook bij het afsluiten van een hypotheek. Deze belasting is van toepassing op de notariële akte van het afsluiten van de hypothecaire lening en betekent extra kosten voor kopers die gebruikmaken van bankfinanciering.

Sinds een hervorming in 2018 is het nu de bank die de AJD op de hypotheek draagt, en niet langer de kredietnemer. Deze belangrijke rechterlijke beslissing heeft de fiscale last omgekeerd, waardoor de kosten voor kopers aanzienlijk zijn verlaagd. Voorheen moest de kredietnemer deze belasting betalen bovenop alle andere kosten, wat het kopen van een woning nog duurder maakte.

Ondanks dit goede nieuws is het raadzaam om waakzaam te blijven. Sommige banken kunnen proberen deze kosten indirect in hun leningsvoorwaarden op te nemen, bijvoorbeeld door iets hogere rentetarieven aan te bieden om hun belastingdruk te compenseren. Het is daarom raadzaam om verschillende bankaanbiedingen te vergelijken en de voorgestelde tariefstructuur goed te begrijpen.

Voor een hypotheeklening van € 200.000 in Catalonië zou de AJD € 3.000 (1,5%) bedragen, die nu voor rekening van de bank komt. Deze niet te verwaarlozen besparing voor de kredietnemer vergemakkelijkt de toegang tot eigendom, met name voor starters met een beperkt budget.

Totale kosten voor een nieuwe aankoop met lening

Wanneer u in Spanje een nieuw pand koopt met een hypothecaire lening, moet u rekening houden met verschillende uitgavenposten. Laten we als voorbeeld een nieuw appartement in Roses nemen van € 250.000, dat voor 70% wordt gefinancierd met een lening van € 175.000 en een eigen inbreng van € 75.000:

Kosten in verband met de aankoop van het onroerend goed:

• Prijs van het onroerend goed: € 250.000
• BTW (10%): € 25.000
• AJD op de verkoop (1,5%): € 3.750
• Notariskosten: € 800
• Registratiekosten: € 400
• Advocatenkosten: € 1.500 Subtotaal aankoop: € 281.450

Kosten in verband met de lening (sinds 2018 ten laste van de bank):

• AJD op de hypotheek (1,5% van € 175.000): € 2.625 (betaald door de bank)
• Bankkosten: € 1.500
• Kosten voor de taxatie van het onroerend goed: € 400
• Notariskosten hypotheek: € 600 Subtotaal lening betaald door de koper: € 2.500

Totaal te voorzien door de koper: € 283.950

Waarvan minimaal vereiste inbreng: € 75.000 (30%) + € 33.950 kosten = € 108.950

Dit voorbeeld laat zien dat naast de door de bank vereiste eigen inbreng (meestal 30% voor niet-ingezetenen) een extra spaarbedrag van ongeveer 13 tot 15% van de prijs van het onroerend goed nodig is om alle aankoopkosten te dekken.

AJD vs ITP: het verschil begrijpen

Twee belastingen voor twee soorten onroerend goed

Het onderscheid tussen AJD en ITP is vaak een bron van verwarring voor Franse investeerders. Deze twee belastingen sluiten elkaar uit, afhankelijk van of u een nieuw of oud onroerend goed koopt, maar ze zijn nooit tegelijkertijd van toepassing op dezelfde onroerendgoedtransactie.

Voor een OUD onroerend goed: betaalt u alleen de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Deze belasting vervangt zowel de btw als de AJD. Het tarief varieert van 4% tot 13%, afhankelijk van de autonome gemeenschap. In Catalonië bedraagt de ITP 10% voor standaard onroerend goed en zelfs 11% voor het deel boven 1 miljoen euro. Voor een oud appartement van € 200.000 in Roses betaalt u dus € 20.000 ITP, plus de notariskosten en registratiekosten.

Voor een NIEUW pand: betaalt u btw (10%) + AJD (1,5% in Catalonië). Deze twee belastingen samen bedragen 11,5 % van de aankoopprijs in Catalonië. Voor hetzelfde appartement van € 200.000, maar dan nieuw, betaalt u € 20.000 btw + € 3.000 AJD = € 23.000, dus € 3.000 meer dan voor het oude appartement.

Dit fiscale verschil verklaart waarom oud vastgoed in Spanje soms financieel aantrekkelijker lijkt dan nieuw vastgoed, in tegenstelling tot Frankrijk, waar de fiscaliteit over het algemeen nieuw vastgoed bevoordeelt. Nieuw vastgoed biedt echter andere voordelen: tienjarige garanties, recente energienormen, geen onmiddellijke werkzaamheden, die deze fiscale meerkosten kunnen rechtvaardigen.

Welk regime kiest u voor uw project?

De keuze tussen oud en nieuw mag niet alleen gebaseerd zijn op de fiscaliteit, maar op een globale analyse van uw investeringsproject. Aan de Costa Brava helpt IMMO 365 u te beoordelen welke optie het beste bij uw doelstellingen past.

Kies voor NIEUW als: u op zoek bent naar een kant-en-klare woning zonder renovatiewerkzaamheden, u de voorkeur geeft aan recente energienormen (belangrijk met de nieuwe regelgeving), u wilt profiteren van bouwgaranties, u de voorkeur geeft aan een woning die nog nooit bewoond is geweest, of u op zoek bent naar moderne voorzieningen (domotica, isolatie, efficiënte airconditioning). De extra fiscale kosten van 1,5% AJD worden gecompenseerd door deze voordelen en het feit dat er geen onmiddellijke renovatie nodig is.

Kies voor een OUD huis als: u op zoek bent naar een woning met mediterraan karakter en charme, u bereid bent om renovatiewerkzaamheden uit te voeren, u op zoek bent naar historische of centrale locaties (vaak niet beschikbaar in nieuwbouw), uw budget krap is en elk percentage telt, of u houdt van atypische woningen die niet te vinden zijn in nieuwbouwprojecten. De besparing op de AJD (1,5%) kan een deel van de noodzakelijke renovaties financieren.

Aan de Costa Brava biedt de markt een uitstekende diversiteit aan charmante oude woningen, met name in Cadaqués, waar de gerenoveerde vissershuisjes vooral de Franse klanten aanspreken. Roses en Empuriabrava bieden daarentegen tal van moderne nieuwbouwprojecten, vaak met aanlegplaats voor Empuriabrava.

Kortingen en vrijstellingen van AJD

Zijn er gevallen waarin korting wordt gegeven?

In tegenstelling tot de ITP, die verschillende kortingen biedt afhankelijk van de leeftijd van de koper, zijn inkomen of zijn gezinssituatie, biedt de AJD in Spanje veel minder mogelijkheden voor belastingvermindering. Deze belasting blijft over het algemeen onveranderlijk en wordt toegepast tegen het volledige tarief dat door elke autonome gemeenschap wordt vastgesteld.

Sommige regio's hebben echter specifieke kortingen ingevoerd om het kopen van een woning te stimuleren of bepaalde soorten aankopen te bevorderen. Deze regelingen variëren aanzienlijk van de ene autonome gemeenschap tot de andere en kunnen veranderen naargelang het regionale belastingbeleid. Het is daarom raadzaam om u te informeren over de regelingen die van kracht zijn op het moment van uw aankoop.

In Catalonië bestaat er momenteel geen significante korting op de AJD voor de aankoop van standaardwoningen. Het tarief van 1,5 % geldt uniform voor alle kopers, ongeacht hun profiel. Dit contrast met de ITP-regeling, die voorziet in verlaagde tarieven voor jongeren onder de 33 jaar met een laag inkomen (5 % in plaats van 10 %) of voor grote gezinnen.

Bepaalde soorten onroerend goed komen echter in aanmerking voor een specifieke behandeling: sociale woningen (vivienda protegida) kunnen afhankelijk van het programma worden onderworpen aan een verlaagd of nul-AJD-tarief, en voor energiezuinig onroerend goed wordt overwogen om fiscale voordelen toe te kennen in het kader van de ecologische transitie.

Bijzondere gevallen en speciale situaties

Enkele bijzondere situaties met betrekking tot de AJD in Spanje zijn het vermelden waard. Als u een nieuw onroerend goed koopt van een bank die het van een projectontwikkelaar heeft gekocht (bankvoorraad), is het onroerend goed over het algemeen niet onderworpen aan btw, maar aan ITP, net als een oud onroerend goed. In dat geval betaalt u geen AJD, maar alleen ITP. Deze situatie heeft voornamelijk betrekking op onroerend goed dat door banken is teruggevorderd als gevolg van wanbetaling.

Voor nieuwe woningen met meer dan twee parkeerplaatsen stijgt de btw op extra garages van 10% naar 21%. De AJD blijft echter van toepassing tegen het normale tarief van 1,5% op de gehele transactie, inclusief deze extra garages. Deze bijzonderheid kan een aanzienlijke meerkost betekenen voor woningen met meerdere parkeerplaatsen.

Niet-ingezetenen van de Europese Unie genieten geen voorkeursbehandeling met betrekking tot de AJD. Of ze nu Frans, Belgisch, Zwitsers of een andere nationaliteit hebben, alle kopers betalen hetzelfde AJD-tarief. Alleen niet-EU-ingezetenen zouden in theorie te maken kunnen krijgen met verhogingen in het kader van nieuwe wetgeving, maar dit heeft momenteel geen invloed op de AJD.

Betaling en aangifte van de AJD

Betalingsprocedure

De betaling van de AJD in Spanje vindt plaats na de ondertekening van de koopakte bij de notaris. De koper heeft 30 dagen na de notariële akte de tijd om de betaling te verrichten bij de belastingdienst van de betreffende autonome gemeenschap. Deze termijn is strikt en niet-naleving kan leiden tot boetes en vertragingsrente.

De notaris berekent doorgaans het exacte bedrag van de AJD bij de ondertekening en verstrekt alle informatie die nodig is om de betaling te verrichten. Hij overhandigt de koper de nodige fiscale documenten, met name een kopie van de gewaarmerkte akte die als basis voor de aangifte zal dienen. In veel gevallen kan de notaris of de advocaat van de koper deze administratieve procedure tegen een vergoeding voor zijn rekening nemen.

De betaling gebeurt via model 600 in Catalonië (het formuliernummer kan per regio verschillen). Dit fiscale document moet worden ingevuld met de gegevens van de transactie: identiteit van de koper, beschrijving van het onroerend goed, aankoopprijs, berekening van de AJD. De betaling kan online worden gedaan op het fiscale portaal van de Autonome Gemeenschap, via een bankoverschrijving of persoonlijk bij de belastingdienst.

Zodra de betaling is uitgevoerd, geeft de administratie een betalingsbewijs af dat onmisbaar is voor de registratie van het onroerend goed in het eigendomsregister. Zonder dit document dat de betaling van de AJD bewijst, kan de registratie niet worden afgerond, waardoor het onroerend goed in een potentieel gevaarlijke juridische leemte blijft.

Gevolgen van niet-betaling

Het niet betalen van de AJD in Spanje binnen de gestelde termijn heeft verschillende negatieve gevolgen. Ten eerste brengt de belastingdienst automatisch vertragingsrente in rekening, die dagelijks wordt berekend. De wettelijke rentevoet in Spanje ligt doorgaans rond de 3% à 4% per jaar, wat bij hoge AJD-bedragen aanzienlijke sommen kan opleveren.

Ten tweede kunnen er boetes worden opgelegd, afhankelijk van de duur van de vertraging. Als de vertraging minder dan 3 maanden bedraagt en de betaling vrijwillig wordt voldaan voordat er een claim wordt ingediend, blijft de boete beperkt. Als de vertraging langer duurt, of als de belastingdienst de betaling moet opeisen, kunnen de boetes oplopen tot 20% van het verschuldigde bedrag, of zelfs meer in geval van recidive of bewezen kwade trouw.

Bovendien blokkeert het niet betalen van de AJD de definitieve registratie van het onroerend goed in het eigendomsregister. Zolang deze belasting niet is betaald, kan de koper zijn eigendom niet laten registreren, wat een onzekere juridische situatie creëert. Het onroerend goed bestaat weliswaar in werkelijkheid, maar niet in de openbare registers, waardoor het niet kan worden doorverkocht, op de juiste wijze kan worden verhuurd of in de toekomst kan worden gehypothekeerd.

Om deze complicaties te vermijden, raadt IMMO 365 Costa Brava ten zeerste aan om een beroep te doen op een gespecialiseerde advocaat of beheerder (gestoría) die alle fiscale formaliteiten na de aankoop zal regelen en zo ervoor zorgt dat de termijnen worden nageleefd en de wetgeving wordt gerespecteerd.

De begeleiding van IMMO 365 Costa Brava

Lokale expertise en fiscaal advies

Gezien de complexiteit van de Spaanse vastgoedbelasting en met name de AJD in Spanje, is de begeleiding van een lokale professional onontbeerlijk. IMMO 365 Costa Brava, gevestigd in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro en Cadaqués, heeft een grondige kennis van het Catalaanse belastingstelsel en begeleidt zijn Franstalige klanten bij alle stappen van hun aankoop.

Dankzij onze expertise kunnen we nauwkeurige begrotingen opstellen, inclusief alle toepasselijke kosten en belastingen. Zodra we het onroerend goed hebben gevonden dat u interesseert, berekenen we precies het bedrag van de AJD, de btw of de ITP, naargelang het geval, de notariskosten, de registratiekosten en alle andere bijbehorende kosten. Dankzij deze transparantie kunt u uw investering rustig budgetteren zonder onaangename verrassingen.

Wij werken nauw samen met advocaten die gespecialiseerd zijn in Spaans vastgoedrecht en bekwame beheerders (gestorías) die alle administratieve en fiscale formaliteiten voor hun rekening nemen. Deze betrouwbare partners zorgen voor de tijdige aangifte en betaling van de AJD, de registratie in het eigendomsregister en alle nodige stappen om uw aankoop juridisch veilig te stellen.

Onze complete service omvat het hele aankoopproces: zoeken naar het ideale object, onderhandelen over de prijs, juridische controles, het verkrijgen van het NIE (Spaans fiscaal identificatienummer), begeleiding bij de notaris, beheer van fiscale betalingen en follow-up na de aankoop. Dankzij deze kant-en-klare aanpak kunnen Franse investeerders met een gerust hart kopen aan de Costa Brava.

Fiscale optimalisatie en keuze van het onroerend goed

Dankzij onze kennis van de lokale markt kunnen wij u ook wijzen op onroerend goed met de beste prijs-kwaliteitverhouding, rekening houdend met de fiscaliteit. In sommige gevallen kan een gerenoveerd oud pand voordeliger zijn dan een nieuw pand, ondanks de minder optimale staat, dankzij de besparing op de AJD. In andere situaties worden de extra fiscale kosten van een nieuw pand ruimschoots gecompenseerd door het ontbreken van renovatiewerkzaamheden en de geboden garanties.

Samen met u analyseren wij de optimale fiscale strategie op basis van uw profiel: hoofd- of tweede woning, verhuurproject, vermogensinvestering. Elke situatie vereist andere fiscale overwegingen die verder gaan dan alleen de AJD, maar ook de toekomstige belasting op huurinkomsten, de onroerendezaakbelasting (IBI), potentiële meerwaarden en successierechten omvatten.

Ons doel is om u in staat te stellen slim te investeren aan de Costa Brava door uw investering te maximaliseren en de fiscale kosten te minimaliseren, met volledige inachtneming van de Spaanse wetgeving. Onze ervaring met honderden Franse klanten heeft ons geleerd welke valkuilen we moeten vermijden en welke kansen we moeten grijpen op deze overvolle maar complexe markt.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Wat is de AJD in Spanje precies?

De AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) is een administratieve belasting die van toepassing is op notariële en juridische akten in verband met een onroerendgoedtransactie. Voor de aankoop van onroerend goed geldt de AJD uitsluitend voor nieuwe woningen en wordt deze betaald bovenop de btw (10%). Deze belasting varieert per autonome gemeenschap, van 0% in Baskenland tot 1,5% in Catalonië, Andalusië en de regio Valencia. Aan de Costa Brava (Catalonië) bedraagt het tarief 1,5% van de aankoopprijs.

Wat is het verschil tussen AJD en ITP?

De AJD en de ITP zijn twee belastingen die elkaar uitsluiten. De ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is alleen van toepassing op bestaande woningen en vervangt de btw. De AJD is alleen van toepassing op nieuwe woningen, bovenop de btw. Voor een bestaande woning betaalt u de ITP (10% in Catalonië). Voor een nieuw onroerend goed betaalt u btw (10%) + AJD (1,5%) = 11,5% in totaal. De AJD vertegenwoordigt dus een extra belasting van 1,5% op nieuw onroerend goed.

Hoeveel kost de AJD voor een onroerend goed van € 300.000 aan de Costa Brava?

Voor een nieuw pand van € 300.000 in Catalonië (Costa Brava) bedraagt de AJD € 4.500 (€ 300.000 × 1,5%). Daar komt nog € 30.000 btw (10%) bij, wat neerkomt op een totaalbedrag aan belastingen van € 34.500. De uiteindelijke prijs bedraagt dus € 334.500, exclusief notariskosten (ongeveer € 1.000), registratiekosten (ongeveer € 500) en eventueel advocaatkosten (€ 1.500 tot € 2.000).

Wie betaalt de AJD op de hypotheek?

Sinds een hervorming in 2018 betaalt de bank de AJD op de hypotheek en niet langer de kredietnemer. Deze belangrijke rechterlijke uitspraak heeft de aankoopkosten voor kopers aanzienlijk verlaagd.

IMMO 365 Costa Brava begeleidt u bij uw vastgoedproject in Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro en Cadaqués. Dankzij onze expertise van de Franse markt en onze grondige kennis van de regio kunnen wij u begeleiden naar de ideale woning aan de Costa Brava, waar cultureel erfgoed en mediterrane levenskwaliteit harmonieus samengaan.