Преимущества испанского рынка: почему стоит инвестировать в недвижимость в 2025 году?

Испанский рынок становится все более привлекательным для французских инвесторов, особенно в сфере недвижимости. Благодаря устойчивому экономическому росту, выгодной налоговой системе и исключительным условиям жизни Испания становится привлекательным направлением для диверсификации капитала. IMMO 365 Costa Brava, эксперт по инвестициям в недвижимость на каталонском побережье, раскрывает многочисленные преимущества испанского рынка и объясняет, почему 2025 год представляет собой уникальную возможность для инвестиций в такие регионы, как Росас, Эмпуриабрава, Плайя-д'Аро и Кадакес.

Испанский рынок недвижимости в стадии роста

Экономическая динамика, благоприятная для инвесторов

Испанский рынок недвижимости переживает замечательную эволюцию. Цены выросли на 11,2 % в 2024 году, достигнув в среднем 2 271 евро/м², что является беспрецедентным уровнем с 2007 года. Этот рост отражает устойчивость испанской экономики и привлекательность страны для международных инвесторов. На 2025 год эксперты прогнозируют более умеренный, но стабильный рост на уровне от 4,5 % до 5,3 %, что по-прежнему открывает хорошие перспективы для увеличения стоимости недвижимости.

Эта динамика объясняется сохраняющимся дисбалансом между спросом и предложением. Испания сталкивается с дефицитом, оцениваемым в 1,2 миллиона жилых домов, что создает напряженность на рынке, от которой выигрывают владельцы и инвесторы. Прибрежные районы, в частности Коста-Брава, демонстрируют особенно интересный рост, с локальным повышением цен до 7-9% в некоторых популярных секторах.

Конкурентоспособные цены на недвижимость по сравнению с Францией

Одним из наиболее привлекательных преимуществ испанского рынка является несравненное соотношение цены и качества недвижимости. Средняя цена за квадратный метр в Испании составляет 2498 евро, что на 35 % ниже, чем во Франции, где она превышает 3800 евро. Эта разница еще больше увеличивается в мегаполисах: в то время как в Париже цены превышают 10 000 евро/м², в Мадриде и Барселоне они остаются на уровне 4 000-4 800 евро/м².

На побережье Коста-Брава, которое является флагманским направлением IMMO 365, средняя цена составляет около 3000 евро за квадратный метр, что в три раза ниже, чем на французской Лазурной береговой линии, при этом условия жизни аналогичны. В Росесе и Эмпуриабраве еще можно приобрести двухкомнатные квартиры за менее чем 100 000 евро или дома за около 120 000 евро в некоторых районах. Эта финансовая доступность в сочетании с покупательной способностью, превышающей на 40-50% для француза, инвестирующего в Испанию, является значительным преимуществом.

Налоговые преимущества: привлекательная налоговая система для французских инвесторов

Выгодный налоговый режим для нерезидентов

Налоговая система Испании является одним из наиболее значительных преимуществ испанского рынка для иностранных инвесторов. Нерезиденты Европейского Союза пользуются налоговой ставкой в 19% на доходы от недвижимости и прирост капитала, в то время как во Франции ставка подоходного налога составляет от 20% до 45%. В случае прироста стоимости недвижимости разница еще более заметна: 19% в Испании против 36,2% во Франции при владении менее 22 лет.

Режим IRNR (налог на доходы нерезидентов) также позволяет вычесть до 35% от валовой арендной платы на определенные расходы, в частности на ремонтные работы, техническое обслуживание, электроэнергию, интернет, налог на недвижимость и проценты по кредиту. Такая оптимизация налогообложения значительно повышает чистую доходность инвестиций в аренду недвижимости.

Отсутствие налога на имущество и франко-испанское налоговое соглашение

В отличие от Франции, Испания не облагает налогом недвижимое имущество. Отсутствие аналога французского IFI (налога на недвижимое имущество) является важным преимуществом для инвесторов, владеющих недвижимостью. Кроме того, налоговое соглашение между Францией и Испанией позволяет избежать двойного налогообложения, позволяя вычесть налоги, уплаченные в Испании, из французской налоговой декларации.

Для крупных инвестиций может быть целесообразно создать компанию по испанскому праву (SL) с корпоративным налогом в 25%, что дает преимущества в виде налоговых вычетов и облегчает передачу имущества. Эта структурная гибкость является одним из преимуществ испанского рынка, которым умелые инвесторы умеют воспользоваться.

Доходность аренды: доходы выше, чем во Франции

Исключительная доходность в туристических зонах

Испанский рынок аренды предлагает замечательную доходность. Инвесторы могут рассчитывать на годовую валовую доходность от 5% до 8%, а в случае некоторых удачно расположенных проектов — даже от 8% до 12%. Для сравнения, средняя рентабельность аренды во Франции колеблется от 3% до 5%.

На побережье Коста-Брава спрос на аренду остается стабильным в течение всего года благодаря разнообразному международному туризму и исключительному климату с 3300 солнечными днями в году. Такие города, как Росэс, Эмпуриабрава и Плайя-д'Аро, имеют длительный туристический сезон, что позволяет владельцам недвижимости максимизировать доходы от аренды. Периоды высокого спроса, особенно с мая по сентябрь, обеспечивают высокую заполняемость и оптимальные цены.

По данным Idealista, рентабельность аренды в 2024 году достигла в среднем 7,16% на национальном уровне, что свидетельствует о жизнеспособности испанского рынка аренды. Прибрежные районы Каталонии демонстрируют еще более высокие показатели, с доходностью до 8-10% для объектов, расположенных в стратегически выгодных местах.

Сезонная и долгосрочная аренда: две выигрышные стратегии

Испанский рынок предлагает замечательную гибкость в отношении стратегии аренды. Сезонная аренда, очень популярная в туристических районах, позволяет оптимизировать доходы в высокий сезон. На побережье Коста-Брава ухоженные объекты недвижимости демонстрируют заполняемость более 70 % в летний сезон с привлекательными дневными тарифами.

Для инвесторов, предпочитающих стабильность, долгосрочная аренда также имеет свои преимущества. Испанские налоговые резиденты, сдающие свою недвижимость в долгосрочную аренду, могут вычесть 60% своих доходов в дополнение к расходам, связанным с недвижимостью. Это исключительное налоговое положение еще больше усиливает преимущества испанского рынка для долгосрочных инвестиций в аренду.

Коста-Брава: привилегированный рынок в рамках испанского рынка

Географическая близость и доступность

Коста-Брава имеет стратегическое географическое положение для французских инвесторов. Расположенный всего в 1-2 часах езды от французской границы, этот регион предлагает несравненную доступность. Аэропорты Жирона-Коста-Брава и Барселона-Эль-Прат предлагают регулярные рейсы в основные города Франции, что облегчает управление арендой.