Tasa sobre la construcción nueva en España: la guía completa Costa Brava 2025

Construir una casa nueva en España es una inversión elegida por muchos compradores franceses, especialmente en la Costa Brava. Sin embargo, es fundamental comprender bien los impuestos que gravan la construcción de viviendas nuevas en España para presupuestar correctamente su proyecto inmobiliario. Esta guía detallada le permitirá conocer todos los impuestos que gravan la construcción de viviendas nuevas en España, con especial atención a las oportunidades que no debe perderse en Roses, Empuriabrava, Platja d'Aro y Cadaqués.

Resumen fiscal: impuestos imprescindibles para una nueva construcción

España tiene un sistema fiscal específico para las construcciones nuevas, que no debe confundirse con el de los inmuebles antiguos. Esta diferencia entre ambos impuestos puede influir drásticamente en su estrategia de inversión en la Costa Brava, donde el mercado de la vivienda nueva está en constante crecimiento.

IVA español: el impuesto principal

El IVA español, denominado IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), es el principal impuesto aplicable a las construcciones nuevas. En 2025, el tipo general se establece en el 10 % para las residencias principales y puede alcanzar hasta el 21 % para las residencias secundarias en casos muy específicos.

Esta diferencia en el cálculo de los dos impuestos tiene un impacto significativo en su presupuesto de adquisición. Para una villa nueva de 400 000 euros en Cadaqués, el IVA representa entre 40 000 y 84 000 euros, dependiendo de si es residente o no residente, lo que justifica una rigurosa planificación fiscal.

Actos jurídicos documentados (AJD): el complemento obligatorio

Los AJD (Actos Jurídicos Documentados) se añaden sistemáticamente al IVA en la adquisición de una vivienda nueva. Este impuesto regional varía según las comunidades autónomas. En Cataluña, región de la Costa Brava, los AJD ascienden al 1,5 % del valor de compra.

Este impuesto adicional, a menudo subestimado por los compradores, representa sin embargo un coste significativo que podría resultar arriesgado ignorar. Volviendo a nuestro ejemplo de la villa de 400 000 euros, el AJD genera 6000 euros adicionales que deben incluirse imperativamente en su presupuesto.

Impuestos en la construcción de viviendas nuevas en España: análisis detallado

El proceso de adquisición de una vivienda nueva genera varios impuestos que se distribuyen a lo largo de las diferentes fases de su proyecto inmobiliario.

Fase de reserva y depósito

En el momento de la firma del contrato de reserva, no se aplica ningún impuesto específico sobre el depósito pagado. Sin embargo, estos importes se deducen del precio final y, por lo tanto, influyen en el cálculo de los impuestos definitivos.

Para reservar un apartamento nuevo en Empuriabrava, por lo general hay que prever un 10 % del precio de venta en concepto de arras. Estos fondos, bloqueados hasta la entrega del inmueble, deben garantizarse de acuerdo con la normativa española sobre garantías bancarias.

Tributación en el momento de la firma definitiva

La firma de la escritura de compraventa definitiva da lugar a la aplicación de todos los impuestos para una vivienda nueva en España. Esta etapa crucial concentra todas las obligaciones fiscales:

IVA: aplicación del tipo del 10 % o del 21 % según el estatuto AJD: 1,5 % en Cataluña sobre el valor de adquisición; gastos de notario: entre el 0,1 % y el 0,2 % del valor; gastos de registro: aproximadamente el 0,1 % del valor.

Particularidades de los bienes sujetos a VEFA

La compra en Venta en Estado Futuro de Acabado (VEFA) presenta importantes particularidades fiscales que hay que tener en cuenta. Los pagos fraccionados durante la construcción no dan lugar al pago del impuesto hasta la entrega del bien, lo que ofrece al comprador cierta flexibilidad de tesorería.

Todos los impuestos para una construcción nueva en España: cálculos prácticos Costa Brava

Analicemos concretamente el impacto fiscal sobre diferentes tipos de bienes nuevos disponibles en la Costa Brava.

Piso nuevo en Roses (250 000 euros)

Residencia principal (10 % IVA):

• IVA: 25 000 euros
• AJD: 3750 euros
• Gastos adicionales: 750 euros
• Total de impuestos: 29 500 euros

Residencia secundaria (21 % IVA):

• IVA: 52 500 euros
• AJD: 3750 euros
• Gastos adicionales: 750 euros
• Total impuestos: 56 750 euros

Villa nueva en Platja d'Aro (600 000 euros)

Residencia principal:

• IVA: 60 000 euros
• AJD: 9 000 euros
• Gastos adicionales: 1 800 euros
• Total impuestos: 70 800 euros

Residencia secundaria:

• IVA: 126 000 euros
• AJD: 9 000 euros
• Gastos adicionales: 1 800 euros
• Total impuestos: 136 800 euros

Ático en Empuriabrava (450 000 euros)

Esta categoría de inmuebles, muy apreciada en la Costa Brava, ilustra perfectamente por qué es importante anticiparse a la fiscalidad vigente. Un ático con vistas al mar en Empuriabrava genera unos impuestos que oscilan entre los 49 250 euros si se trata de una residencia principal y los 103 250 euros si se trata de una segunda residencia.

Optimización fiscal legal para construcciones nuevas

Existen varias estrategias legales que permiten optimizar la carga fiscal al adquirir una construcción nueva en España.

Elección del estatuto de residencia

La diferencia de tratamiento fiscal entre residencia principal y secundaria justifica un análisis en profundidad de su situación personal. Las condiciones para obtener el estatuto de residente permanente incluyen:

• Ocupación efectiva de la vivienda como residencia habitual
• Inscripción en el registro municipal (empadronamiento)
• Cumplimiento de los plazos de residencia efectiva

Montaje a través de una sociedad civil inmobiliaria

Algunas estructuras patrimoniales permiten optimizar la fiscalidad global, especialmente en el caso de inversiones inmobiliarias o segundas residencias de alto valor. Este enfoque requiere el asesoramiento de profesionales con experiencia.

Negociación de equipamientos y prestaciones

La valoración separada de determinados bienes muebles (mobiliario, decoración, instalaciones específicas) puede influir en la base imponible, siempre que se justifique económicamente y se documente adecuadamente.

Ventajas fiscales regionales en Cataluña

Cataluña, región de la Costa Brava, ofrece determinadas ventajas fiscales específicas para las construcciones nuevas, especialmente interesantes para los inversores franceses.

Reducciones por eficiencia energética

Las construcciones nuevas que cumplen con altos estándares energéticos se benefician de reducciones del AJD de hasta 0,3 puntos. Este ahorro, que a primera vista puede parecer modesto, representa 1200 euros en una adquisición de 400 000 euros.

Bonificaciones para los compradores de primera vivienda

Los compradores jóvenes menores de 35 años pueden beneficiarse de condiciones fiscales preferentes, siempre que cumplan los requisitos de ingresos y residencia efectiva.

Comparación internacional: ventajas de España

El régimen fiscal español para las construcciones nuevas presenta ventajas competitivas en comparación con otros destinos mediterráneos.

Frente a Francia

El IVA francés del 20 % sobre las construcciones nuevas supera ampliamente la fiscalidad española, incluso para las residencias secundarias. Esta diferencia justifica económicamente numerosos proyectos de adquisición en la Costa Brava.

Frente a Italia y Portugal

España mantiene una fiscalidad competitiva, especialmente atractiva para las residencias principales, con un tipo de IVA del 10 %, uno de los más bajos de Europa occidental.

Acompañamiento profesional IMMO 365 Costa Brava

La complejidad del sistema fiscal español justifica el acompañamiento de profesionales experimentados, perfectamente familiarizados con las particularidades locales.

Experiencia fiscal multilingüe

IMMO 365 Costa Brava domina todas las cuestiones fiscales relacionadas con las construcciones nuevas y se comunica con fluidez en francés con sus clientes. Esta doble competencia resulta inestimable para optimizar su inversión en el extranjero.

Red de socios especializados

La agencia cuenta entre sus colaboradores con fiscalistas, notarios y abogados especializados en adquisiciones por parte de no residentes, lo que garantiza un acompañamiento completo y un asesoramiento personalizado en función de su situación personal.

Seguimiento tras la adquisición

El acompañamiento no termina con la firma de la escritura notarial, sino que también incluye el seguimiento de las obligaciones declarativas tras la adquisición, especialmente importantes para los no residentes fiscales en España sujetos a obligaciones específicas.

Evolución normativa y perspectivas para 2025

El panorama fiscal español evoluciona constantemente, lo que requiere una vigilancia permanente para optimizar sus inversiones.

Estabilidad de los tipos principales

Las autoridades españolas mantienen una relativa estabilidad de los tipos del IVA inmobiliario, lo que favorece la visibilidad de los inversores internacionales. Estas previsiones constituyen una ventaja competitiva importante para España.

Desmaterialización de los trámites administrativos

La administración española continúa su modernización con la desmaterialización progresiva de los trámites fiscales, simplificando así los trámites para los no residentes.

Mercados prometedores en la Costa Brava

Los cuatro destinos estrella de IMMO 365 Costa Brava presentan una dinámica de mercado especialmente favorable para las construcciones nuevas.

Roses: desarrollo controlado

Roses está experimentando un desarrollo inmobiliario respetuoso con su entorno sin igual. Las nuevas construcciones, sometidas a estrictas normas arquitectónicas, garantizan la conservación del encanto mediterráneo de antaño, al tiempo que ofrecen el confort moderno.

Empuriabrava: innovación náutica

Empuriabrava, la única localidad costera con canales navegables de Europa, atrae proyectos innovadores que combinan residencia y náutica. Las construcciones nuevas con amarre privado representan inversiones de primer orden, a pesar de una fiscalidad más elevada justificada por la exclusividad de este entorno.

Platja d'Aro: lujo contemporáneo

Platja d'Aro está desarrollando una oferta de alta gama con residencias contemporáneas que combinan diseño y rendimiento energético. Estos proyectos, a menudo susceptibles de beneficiarse de reducciones fiscales por eficiencia energética, optimizan la relación calidad-precio fiscal.

Cadaqués: rareza patrimonial

Cadaqués, declarado de interés patrimonial por su excepcional patrimonio, ofrece construcciones nuevas que respetan la arquitectura tradicional. Estas propiedades, escasas y muy codiciadas, justifican plenamente su nivel impositivo por su potencial de revalorización.

Preguntas frecuentes: sus preguntas esenciales sobre los impuestos sobre las construcciones nuevas

¿Cuál es el IVA aplicable a las construcciones nuevas en España?

El IVA es del 10 % para las residencias principales y del 21 % para las residencias secundarias, lo que constituye el impuesto principal sobre las construcciones nuevas.

¿Cuáles son todos los impuestos que hay que prever para una construcción nueva?

Los impuestos incluyen el IVA (10 % o 21 %), el AJD (1,5 % en Cataluña), los gastos de notario (0,1-0,2 %) y los gastos de registro (0,1 %), lo que supone un total del 11,7 % al 22,8 % según la condición de residente.

¿El AJD es el mismo en toda España?

No, el AJD varía según las comunidades autónomas. En Cataluña (Costa Brava), por ejemplo, es del 1,5 % del valor de adquisición.

¿Se puede recuperar el IVA español?

El IVA inmobiliario no suele ser recuperable para los particulares, a diferencia de las actividades comerciales en determinadas condiciones específicas.

¿Existen desgravaciones fiscales para las construcciones más ecológicas?

Sí, las construcciones que cumplen con altos estándares energéticos pueden beneficiarse de reducciones del AJD de hasta 0,3 puntos en Cataluña.

¿Cuándo hay que pagar los impuestos sobre una construcción nueva?

Los impuestos se pagan al firmar la escritura de compraventa ante notario, normalmente a la entrega del inmueble.